降息再来楼市能否重演反弹?管清友:反弹无力(2)

降息对于楼市的利好表现在：有助于房地产销售短期企稳，并且直接降低财务费用，缓释开发商的资金链压力。短期看，降息通过改善对房地产市场预期和降低购房压力，有利于催化以80后、90后为代表的婚龄刚需加速释放，短期房地产销售底部将更为坚实。

此外，上市房企财务费用占主营业务收入为2.95%，降息将直接改善其还本付息压力。

虽然降息使得市场信心进一步回升，开发商加大了推盘力度，整体供应继续增长，但成交量未出现进一步的回升，未能延续回暖态势。

其认为，央行此次降息对地产行业而言绝非单纯利好，会导致银行资金成本上升，从而收紧按揭贷款额度，阻碍成交回升；另一方面，目前各城市供大于求的基本面短期内没有改变，商品房库存高企，市场风险依然突出，成交量短期内不会持续上涨，未来市场企稳筑底还有待继续巩固。

前述大型房企人士认为，在年底冲业绩以及央行降息带来的短期利好释放下，12月供应会进一步增加，竞争也进一步激烈化，因此不应盲目涨价，还是应该根据市场供求、价格关系来积极营销，以去库存为中心，紧抓窗口期加速跑量。

库存高企反弹无力

民生证券研究院执行院长管清友认为，这一轮货币宽松刚刚开始，未来还有降准、降息、PSL（抵押补充贷款）、MLF（中期借贷便利）等货币政策工具轮番上阵。

即使如此，管清友也认为房地产市场不会再重现2012年降息之后的反弹了，因为降息刺激经济的两条传导链条正在失效。其中之一是，房地产中长期预期已悄然生变，加上目前库存高企，地产商没有动力掀起新一轮投资热潮，从而也不能带动宏观经济增长。

国家统计局数据显示，截至2014年10月，商品房待售面积5.8亿平方米，在建房屋施工面积53.7亿平方米，按2013年全年房地产销售面积为13.5亿平米计算，待售住房与在建住房需55个月才能卖掉，也就是说消化存量库存需4年半的时间；若按2014年10月房地产销售面积8.9亿平米计算，消化存量库存需5年半的时间。

目前，绝大部分的开发商仍处于去库存阶段，大量二三四线城市的低效或无效资产需要处理，这种状况与2009、2012年不可同日而语。

此外，多位房地产业内人士对21世纪经济报道表示，房地产市场已经进入存量时代，2013年很可能已经是房地产新房销售（13亿平方米）、新开工量（14.6亿平方米）的峰值；未来6年，每年的房屋销售平均可能降到10亿平方米甚至以下。花样年总裁潘军认为，这是一个长期拐点而非周期性的。

管清友指出，从长期来看，在人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等结构调整的压力之下，中国房地产最“好”的时刻已经过去了。