中国房地产告别爆炸式增长 楼市下行达成共识

日前，国家统计局发布的数据显示，去年全国房地产投资增速、拿地面积、销售情况、资金到位增速等多项指标全面滑落，2014年全年房地产开发投资同比增长10.5%，为1997年以来最低；新开工面积同比下降10.7%；2014年土地销售面积同比下降14.0%，土地销售额则小幅增长1.0%。这种局面在中国地产发展史上还属首次。作为中国经济增长的支柱产业，地产业开始从拉动增长的力量转变为拖拽经济下行的力量，如何让地产业实现软着陆，成为中国经济转型的最大挑战之一。

中国地产市场在过去十年属于爆炸性增长，这是由于城市化、经济增长、地产的财富效应、地方意志以及通胀预期等因素共同促进的，房价快速的增长刺激一些地方政府、企业与个人过度追逐房产，引燃市场规模性增长，其结果是价格也出现大幅增长，在很短的时间内为数亿人口提供了住房，这种效率必然会影响质量。

地产业的疯狂在一定程度上透支了中国经济长期增长的潜力，它曾主导了中国经济的增长，并在被迫转型时，既带来泡沫破灭的风险，又同时遭遇中国人口的历史性拐点。由于资源约束以及成本增长推动的经济转型本身会产生很大的下行压力，还要额外照顾地产市场的回落，使其不至于成为危机的源头。

这就需要中国经济与地产业脱钩，目前是以其他产业或基础建设领域投资来对冲地产放缓带来的压力，2014年GDP增长7.4%，而地产投资增速从2013年的19.8%降到了10.5%，这意味着经济增长对地产的依赖正在大幅减少。而下一步，则是要中国经济与投资脱钩，因为经济增长高度依赖投资，而经济转型的目的就是为了这种历史性的脱钩。

2015年，地产投资或将继续放缓，对于投资者而言，过高的融资成本与地价，以及萎缩的需求让地产业面临一定挑战。尽管各种限购性政策都已经取消，但市场已经形成地产业下行的共识，目前只是以时间换空间，争取软着陆。

不过，对于需求方而言，他们对房价会跌到什么程度持怀疑态度，因为市场长期以来的共识是，政府不会允许房价过度下跌。人们都信奉政府是强大的，逻辑是一致的，过去很多相信楼市调控的人都吃了大亏。这种对政府的信赖有助于地产软着陆，因为一旦房价下行到一个平台，有购买能力的人就会入市，帮助企稳，这会产生逐级下行的趋势，消化库存，避免持续阴跌。

这种局势也导致在当前经济转型过程中，地产业的威胁并不会太大，脱钩的难度也不会太高。这会反过来降低政府对地产业的重视，这一产业将会逐步走向边缘化，考虑到人口趋势，中国地产业的调整周期已经来到，如果政策得当，那么它就会软着陆。