2015年“地热房冷”现象突出 房价普跌短期不改

岁末年初的土地市场却再度迎来“翘尾”，“房冷地热”现象加剧。未来，房地产投资是否还具有吸引力？日前国家统计局公布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，中国楼市延续了2014年5月以来的整体下跌态势，房价下行压力依然难减。

房价普跌将持续一段时间

作为2014年的收官之月，12月的房价指数无疑备受关注。国家统计局数据显示，在新建商品住宅的价格方面，与2013年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的仅有厦门和郑州2个城市。这意味着，绝大多数城市的房价水平已回归至一年前，甚至更低。曾经被认为只涨不跌的楼市“避风港”的一线城市也未能独善其身。

瑞银中国房地产行业研究主管李智颖在“瑞银大中华研讨会”上表示，“楼市调整、房价回落的态势短期内很难改变，房价普跌的现象将持续一段时间。房地产到了一个结构性的拐点，供大于求已经是一个基本面。”

数据显示，2014年12月份，以北上广深等为代表的全国重点城市房价依旧延续着2014年5月以来的同比下跌走势。在新建商品住宅价格指数方面，北京房价同比下跌3.4％，上海房价下跌4.4％，广州下跌4.8％，深圳下跌1.3％。其中，房价跌得“最狠”的要属杭州，其房价同比下跌超过10％。在二手住宅价格方面，除深圳以外，北上广房价也均有所回落。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，从房价的同比下降幅度看，新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。“这已是70个大中城市新建商品住宅价格连续四个月整体同比下跌，”上海某房地产研究院研究员严跃进认为，“受此前几个月持续性的环比下跌现象影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得同比增幅开始步入负区间。”

“地热房冷”现象更为突出

岁末年初，土地市场骤然升温。一线城市的土地市场更是迎来“地王”的井喷式成交。2014年末，广州刷新总价地王，上海单价地王更是两度被刷新。2015年1月7日，北京南四环一幅地块以86.25亿元成为北京新的总价地王。业内人士分析称，地方政府会在年底冲击完成土地供应指标，以增加土地款项的收入，所以岁末年初往往会出现土地出让的热潮。

房价持续下行，土地成交均价为何依然居高不下？一家总部位于广州的房企高管告诉记者，在房价下行压力趋大，楼市回暖遥遥无期的市场环境下，地方政府无疑是想通过高地价来弥补财政收入的不足，同时通过提升地价来推高未来的房价预期。以上海为例，根据第一太平戴维斯数据，2014年四季度上海宅地平均成交楼板价自三季度的每平方米9100元猛涨至四季度每平方米15000元。另据业内人士测算，上海新单价地王的住宅销售成本价至少在9万元／平方米以上。

但专家认为，在楼市步入自发调整期，进入发展新常态的情况下，地方政府沿用以往的托市套路难以奏效。某信息集团董事长丁祖昱认为，“一线城市成交均价上升幅度虽然坚挺，但二三线城市的土地成交越来越多地体现出底价成交为主的趋势。例如，14日济南13宗土地全部底价成交；16日，济南成交的11宗地块中，有9宗底价成交。以现在的市场行情，二三线城市能够底价成交已经不错了。”

在住宅市场上，“地热房冷”的现象更为突出。丁祖昱表示，“近期，青岛、济南等在楼市成交量未现明显上涨的情况下，新盘价格却有所上涨。如青岛有的楼盘涨幅高达600元／平方米，济南的楼盘也普涨100－200元/平方米。但这样做的结果是，2015年前两周，青岛的新房成交套数和面积环比双双下滑，济南的楼市成交量也变化不大。以价换量仍是王道。”

土地财政的路径难以为继

业内人士普遍认为，目前房地产行业已告别原来的高增长的“黄金时代”，进入平稳发展的“白银时代”。在此背景下，中央单独针对房地产市场出台的调控政策将越来越少。今后，房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分，正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑。

十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。近期，中央相继印发《不动产登记暂行条例》、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，房地产税立法等楼市长效调控机制也正在研讨中。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，这一系列政策将从根本上重塑房地产行业的发展模式。“这些长期调控手段无疑将增加我国土地市场的供给，未来将有效平抑房价。”中国社科院专家倪鹏飞说，“本轮调整是我国住房市场在前期过度高涨后的周期性衰退和调整，无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。现在房地产形势发生变化了，地方政府依赖土地财政的传统路径将难以为继，未来地方政府将重点发展服务业，加快当地产业结构转型升级，改善当地的投资和创业环境，以吸引和增加当地的人口导入，才能有效去化住宅存量。”