成都楼市终结“刚需为王”时代 房企加码改善置业

随着供需结构的调整，成都楼市的产品类型配比正悄然发生变化。

过去依靠高周转刚需房作为销售主打产品的房企已换了一种新的“玩法”，从透明房产网发布的2014年房地产企业全域成都销售金额榜单来看，位列前十的保利、万科、绿地、华润和中海等开发商的中高端产品线都为业绩作出了不小的贡献。

《每日经济新闻》记者注意到，中海·城南华府、成都绿地中心、誉峰、成都华侨城等中高端项目入围单个项目销售金额排行前十，超过了多数以销售套数上榜的刚需项目。

有成都房地产业内人士回忆说，“在成都，青年置业，也就是刚需置业，始于2008年，至今已有6年多，市场几乎年年都在做青年置业。而事实上，当年的青年如今已经不再年轻，在完成了家庭初级建设后，这批人将集体转向家庭改善建设。以70、80后为主体的改善型需求，将成为未来市场的重要一极。”

改善型需求渐成主力

2014年5月，成都出台楼市新政，取消了70平方米以上购房落户政策，改为90平方米以上才能落户。这一政策被改善型住宅开发商和改善型需求购房者视为利好。

事实上，作为房地产营销术语，“刚需房”被界定为以自住为首要条件的刚性需求，“首次置业”、“户型面积90平方米以下”是刚需产品的分界线。

成都万科营销负责人告诉《每日经济新闻》记者，“2014年成都万科住宅产品高端、改善型属性十分明显，即便是主流住宅项目也以舒居见长。”包括伊泰天骄、绿地即将亮相的绿地GIC项目、中海九号公馆，以及华润、中铁建、保利、龙湖和信和等众多房企也集中推出了不少高端项目。

中成房业市场顾问中心经理时红萍认为，年底成交回升，主要受前期住房公积金调整、“9.30房贷新政”、降息等多重政策利好持续发酵的影响。预计到2015年一季度成都楼市将继续保持上扬趋势。

世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示，由于过去长时间的限购限贷，不少开发商手里都积压了很多库存。因此未来一段时间会保持交易量上升，但房价基本持平的“量升价平”态势。

虽然楼市是否真正 “回暖”还有待观察，但在不少业内人士看来，走向顶点的刚需产品，似乎即将迎来供销下行的转折点。

据四川中原地产数据统计，2014年成都主城区70~90平方米住宅产品的主流地位依然巩固，刚需型套三冠绝全城，全年成交36900套，市场份额达45.11%，同比基本不变；50~70平方米产品涨至第二，成交12233套，市场占比为14.96%；而90~110平方米产品占比跌至第三，全年成交11786套，市场占比为14.41%。

新年伊始，在《锐理2014成都住宅市场报告》发布会上，锐理数据方面表示，2014年刚需依然占据市场绝对主流，2015年成都的刚需供销量将达到顶峰，到2018年改善型需求将替代刚需，成为成都楼市的主力。