房地产政策暖风再起 第三轮救市呼之欲出(2)

相对于在售住宅存量，潜在供应量的增幅更为惊人。欧阳捷和他的研究团队调查更发现，目前全国住宅在建施工面积接近50亿平方米，房企土地储备约为12亿平方米，按照2014年约10.5亿平方米的全国住宅销售面积计算，即使地方政府不再出让地块，要消化目前的存量也需要6年时间。

然而，与巨大的供应量相比，需求量却呈现持续下行的势头。欧阳捷调查发现，在绝大部分二线城市，人均居住面积已经接近30平方米，进一步改善的空间十分有限，三四线城市的人均居住面积更高，这意味着除了一线城市，存量人口改善住房的需求在不断放缓。与此同时，受到传统产业产能过剩的影响，农村劳动力进城的速度也在放缓，导致近几年大多数一二线城市人口净流入速度放缓，住房刚性需求相应减少。

对楼市一向乐观的原华远地产董事长任志强也坦言，尽管房地产行业已经进入底部徘徊周期，但由于商品房库存量巨大，房价大幅反弹的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才会出现回升的势头。

多重刺激手段救市

面对不利的市场形势，不仅各级政府纷纷出招托市，连住建部门也在为楼市去库存出谋划策，第三轮救市潮蠢蠢欲动。

四川省住建厅1月20日发布消息称，将对省内地方住房政策进行集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。厦门也宣布从1月16日起全面取消岛内限购。此外，绍兴日前出台的《关于促进越城区行政区域房地产市场平稳健康发展的意见》提出，将于2月15日起实施购房补贴、提高公积金贷款额度等购房优惠政策，购房者将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。

兴业证券房地产分析师阎常铭向《每日经济新闻》记者表示，虽然在央行降息后房地产基本面确实开始复苏，尤其是一线和核心二线城市，但由于三四线城市库存较大等因素，单靠货币政策的宽松对于三四线城市基本面的推动相对缓慢，区域性的行业政策支持是非常有益的补充，预计未来会有更多三四线城市效仿推出救市措施。

然而，在欧阳捷看来，0.8%的购房税费补贴对购房者的资助力度很有限，难以带来大规模的购买力释放。除了一线城市，绝大多数城市限购政策松绑带来的刺激作用也在递减，上述救市政策只是“小打小闹”。

相对而言，住房保障的货币化改革救市力度更大。根据《经济参考报》报道，住建部拟督促存量库存较高的城市出台将商品房转化为安置房、利用存量房促进棚改和收购商品房用于保障性住房的指导意见。随后，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，开发商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，回购安置协议可以由原征迁实施单位负责。

中信证券房地产分析师陈聪认为，住房保障货币化是一种对中低收入居民的购买力支持，尤其在一些供大于求的城市，如果地方政府先名义出资协助购房者取得房屋部分产权，并要求购房人在二次销售房屋时偿还地方政府出资，开发企业一边取得地方政府出资，一边继续支付规费和地价。这样一来，地价低流入与民生保障低流出的格局就可能变为地价适当流入与民生保障适当流出，同时未实际增加地方政府净开支，最终可能使中国楼市的刚需保持长期化。

相对于各式各样的救市政策，在欧阳捷看来，城镇化才是房地产市场重拾动力的核心因素，“2014年9月发改委已经确定新型城镇化试点名单，在全国共选取了50多个试点城市，如果真的能解决农村人口进城所面临的落户、社会保障、土地改革等难题，推动城镇化发展将产生更多刚性住房需求，从根本上解决高库存困境”。