张宏伟:降息对楼市6大影响 还有0.25%下调空间

据中国人民银行官网消息，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

这已经是今年第二次降息，还会不会有第三次第四次？央行降息对楼市有哪些影响？同策咨询研究部总监张宏伟第一时间做出了解析，认为央行降息主要有6大影响。

【降息对楼市影响解读之一：为什么降息？】

国家统计局数据显示，2015年第一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年第一季度，全国居民消费价格(CPI)同比上涨1.2%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有宽松的趋势。当前来看，2015年第一季度GDP增速与CPI增速累加值为8.2，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策走向宽松的特征，两次降息次两降准之后仍然具备继续降准或降息的空间。而5月9日公布的最新CPI数据（4月我国CPI环比下降0.2%，同比上涨1.5%，同比涨幅虽然略有扩大，但是已经连续8个月处于2.0%的温和水平以下）无疑为后续货币政策的施展预留了空间。

【降息对楼市影响解读之二：还有多大降息空间？】

经验判断：降息幅度仍然有0.25%左右的空间

从经验判断来看，在利率下降货币政策走向宽松的周期当中，降准与降息往往是同时进行的。比如2008年9-12月期间，央行五次降息，同时也有4次降准；2011年12月-2012年7月期间，央行2次降息，同时有3次降准。

从此轮货币政策表现来看，央行已经有三次全面降息与两次全面降准，货币政策已经走向宽松。其中，4月20日一个百分点的大幅降准表明经济基本面不容乐观，甚至完成年度7%的目标可能有难度，从市场预期来看，本次降息0.25个百分点之后后续还可能有降准降息政策推出。

那么，本轮利率下降幅度多大？从历史经验来看，预计本轮利率下降周期利率至少可下降1个百分点左右。而截止目前央行已经有三次降息，降息的幅度分别为2014年11月22日起的0.4个百分点、2015年3月1日起的 0.25个百分点、2015年5月11日起的的 0.25个百分点，累计下降0.9个百分点。因此，从未来预期的降息幅度来看，仍然有0.25个百分点左右的空间。

【降息对楼市影响解读之三：对楼市的影响】

对于楼市来讲，在央行降息等政策叠加刺激之下会出现一波入市的行情，事实上，短期内来看，在330新政等政策刺激之下，部分城市已经呈现出基本面复苏的态势，比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市。本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求进一步激活，楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，本来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

【降息对楼市影响解读之四：对楼市的影响】

三次降息两次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。在三次降息两次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

【降息对楼市的影响之五：房企策略】

把控好两次降准三次降息之后的跑量去库存的“窗口期”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好两次降准三次降息之后的跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会），尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

【降息对楼市的影响之六：购房者】

把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于购房者来讲，显然，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好本轮两次降准三次降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。