叶檀：政策宽松期 房地产行业进入新常态

随着27日甘肃省推出《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，提出在全省范围内取消商品住房限购之后，一线城市限购全面放松，楼市迎来政策宽松期，这意味着上一轮行政调控政策接近于全面放松。

房地产进入新常态，继续成为国人配置中的重要一环，整体趋于稳定，核心城市房价下跌，一些人口与资金大幅流失的城市房价继续低迷。

国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价同比降幅收窄。房地产进入相对稳定的区间，未来大幅下跌的可能性不大。

城市分化在继续，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

有一些具有市场重要性、当地资金积淀深厚的城市，房价出现反弹。温州、杭州、金华和宁波房价开始回涨，涨幅分别为0.7%、0.4%、0.4%和0.2%，其中温州涨幅排名全国第三，杭州也首次止跌回升。杭州是区域核心城市，浙江省内资源集聚地，也是互联网经济的中心之一，此前由于上涨过快而下降，如今已触底。而温州则是因为当地资金较多，全球温州人回乡购房，形成较厚的底部。杭州与温州是房价风向标城市，2014年，全国房地产市场受政策影响持续低迷时，这两个城市成为长三角地区率先下跌的城市，杭州更是出现连续一年环比下降。

二手房反映了同样的趋势，4月房价的上涨趋势更明显，有28个城市房价环比上涨，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%，是11个月连跌后的首次上涨。

作为全国创业者的圣地，作为移民之乡，深圳房地产的火爆不在北京之下。《南方都市报》报道，去年至今，深圳新房、二手房房价涨幅领跑全国。连续八个月上涨，蛇口一楼盘出现最高单价20万元/平方米之后，前海也在近日爆出顶层价格16万元/平方米的豪宅。龙华在年初时均价不到3万，如今冲“4”破“5”，福田区即将告别“4”时代，刚需旺盛成为深圳楼市看涨的唯一理由。

4月，深圳二手住宅成交量突破一万套大关，同比增加101 .4%，为2013年3月以来的最高水平，环比增长48.9%，为近两年来的最高水平，4月办文量持续暴涨，达到6.29万份，为历史最高值。人口、资金、企业的集聚，使深圳成为红利集聚之城，主要体现在房价中。

北京不遑多让。最新数据显示，5月上半月，北京二手房市场签订量比去年同期增长187.44%。我爱我家市场研究院统计数据显示，15年来，北京二手房年交易量已从最初的年均几千套，跃升到现在的年均15万套左右。北京二手房市场份额从最初的不足20%，发展到现在的80%，承载的交易量与交易金额预计超过3600亿元。

上述火爆情形并不意味着房地产整体价格会疯狂大涨，首先是绝大部分城市价格环比仍在下降，抑制了房地产价格，并且一线城市的限购等政策仍未取消。其次是一线城市成交量巨增，意味着二手房推盘力度也不小，有人买就有相同数量的人在卖，这些人卖出手中的老房子套现，进入其他投资领域，中国私募基金的兴盛就是硬币的反面。

房地产局部回暖，进入新常态，但房地产仍未像金融一样，有明确的市场化路径，这意味着第二只靴子仍未落地，预计税收、土地等政策还会有根本调整，这也意味着房地产市场是风险是不确定的。

无论如何，对于在核心城市的刚性需求、改善型需求而言，现在是购房窗口期。