不是所有底商都能称为商业街(2)

我认为，在目前国内商业街（室外）可分为三大类：第一类是历史商业街，如北京的王府井、上海的南京路、成都的春熙路、广州的北京路、重庆解放碑、武汉江汉路、哈尔滨中央大街等，形成时间基本在新中国解放前就已经名存或已成街，经过几十年的不断修缮、改建进而更加完善，这些商业街无一不依托城市历史文化的沉淀和地域特色商业的高度聚集而来，所以能够成为城市的名片或者是中国商业街的名片，进而吸引着来自全国各地乃至世界的游客。有商气、有人气、有财气，称得上商业街。第二类是主题商业街，像北京的三里屯酒吧一条街和东直门簋街美食街、天津意式风情街、香港湾仔区太原街形成的玩具街、西安鼓楼旁的回民小吃街、杭州中山北路的动漫主题商业街等，这些街大多是依托道路分布在两旁，主要表现的形式为同类业态的汇集，如北京的簋街以特色餐饮店汇集，基本没有除餐饮系之外的其他商业业态，可以称之为餐饮街。当然在国内很多城市还有汽配一条街、花卉一条街、建材灯具一条街等等，但无一例外都是以单一业态或连带主题业态汇集而成的街，这些街所在城市的地理位置唯一、竞争对手少、单一商业业态集中等因素，称得上商业街。第三类是道路商业街，顾名思义，就是以城市中相对繁华商圈、街道、市政路为依托，在道路两侧汇集了各种商业业态品类，像服装零售、餐饮、便利店、美容美发、银行、洗衣店、通讯器材、五金建材等等，业态非单一、无主题，更多是自然形成，众多业态汇集在道路两侧，这样的街区在目前国内各级别城市里都可以找到，也可称之为商业街。现在我们能够看到的底商，除传统城市核心商圈内历史遗留的街区底商外，其余基本都为新建商业综合体或多业态项目中的底商，而且由于城市土地存有量有限，多数开发项目都在城市边缘、新区等与传统城市核心商圈较远的地带，加之这样的底商基本都要被开发者拿来销售，“四权”中的产权从集中到分散，产权持有者拥有后各自为政，开发商很难进行后期的统一管理，这种“后娘养的孩儿”（销售后不管）要想形成商业街，没有一定体量规模和有特色有特点的规划，以及良性的运营管理，不能称为商业街，只能将其归类到项目商业配套或社区配套的范畴。

地产综合体的底商要想成为名符其实的商业街，必须像开发购物中心、百货商场一样进行潜心经营。底商其实也是一种建筑形态变形的购物中心，要像规划购物中心一样去研究其如何旺场的街区主题商魂、考虑其业态搭配比例最优的组合、品牌定位等级的组合、主力店以及运营模式等综合因素。可退一步讲，开发商投资地块要的既得利益和快速回笼资金的变现，将底商进行全盘托出销售后，有谁还愿意考虑散售后小业主的死活，当然我相信大多数开发商都想项目销售的好、资金回笼快、规划的商业业态旺场，但将散售全部底商这种“娘胎里形成的死胎”拯救成活，恐怕不解决散售本质问题是无法实现的。

世间万物都均相互，小业主各行其是：自营、出租、变卖、空置等现象就成了眼下在全国各地都能一见的经营惨淡、脏乱差、无序管理的现象，所以底商的集合难以称为商业街。