房企去哪儿：一二线城地王频现 土地出让金却下降

从目前房地产市场投资的角度看，建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本，另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的城市，投资方面则要谨慎。

“没有什么能阻挡我对地王的向往……”一句改编的歌词很能说明一二线城市土地争夺的热烈。

今年以来，在楼市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下，楼市成交不断回暖，主要一二线城市的土地市场也持续火爆，地王频现，但全国整体土地出让金却持续下降。

一二线城市地王频现

10月20日，备受关注的北京丰台区花乡樊家村地块入市交易，在经历了104轮激烈争夺后，最终被葛洲坝以49.5亿元的总价摘得，溢价率高达50%。据初步测算，该地块楼面价高达7.5万元/平方米，晋身北京最新单价地王。而这也意味着，该地块未来售价或将达到15万元/平方米。

叠加前期已经待售的多宗土地，2015年10月20日~11月24日，一个月左右时间，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地，合计出让34宗土地。

中原地产首席市场分析师张大伟说，在未来一个月待售的土地中，预计将起码出现5~8宗地王，特别是位于丰台区的三宗地块与常营乡的地块，楼面价都可能突破之前区域纪录。在北京，2013年开始出现了地价超过房价的现象，从2015年6月大兴等南城系列地王开始，出现了地价远超房价的现象，这也表明房企对一线城市土地争抢非常激烈。

2013年曾在北京、上海频繁拿地的泰禾集团近日也以27.75亿元夺下北京昌平南邵一地块。这也是蛰伏一年多后，泰禾再次出手在北京拿地。“这表明我们坚定看好北京市场、深耕北京市场的决心。”泰禾集团相关人士说。

不光是在北京，在其他一线城市和二线核心城市，土地市场同样火爆。10月28日在南京的一场土地拍卖会上，保利以21.6亿元的价格拿下河西G39地块，楼面价24026元/平方米。其他几个地块也纷纷以高溢价成交。在今年9月24日举行的一场土地拍卖会上，中海地产以20.8亿元拿下城北G34地块，22373元/平方米的楼面价成功晋升为南京的新单价地王。时隔一个多月，“地王”头衔被刷新，显示出南京土地市场的火热程度。

福州，10月9日的一场土地拍卖会上出让的加洋巷地块楼面价定格在22584元/平方米，总价为33.4亿元，成为福州“史上最贵商住地”。自7月份起，福州土地市场就骤然进入加速状态，在不到四个月的时间里，土地市场完成了近5年来罕见的多项纪录——连续的高溢价地出让，连续创下商住地块楼面价新高。

中原地产研究部统计数据显示：9月份一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，环比8月全月涨幅高达188%，创造年内新高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿元，环比涨幅达到了41%，也创造了年内纪录。

三四线城市拖后腿

不过，在一二线城市地王频现的同时，全国土地出让金却持续下降。国家统计局的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。

“关键就在于三四线城市拖后腿。”某研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析说，目前一二线城市总体表现不错，部分城市的高溢价率现象依然很突出。但三四线城市的土地市场依然乏人问津。