楼市持续回暖 小房企抢走大房企份额

国庆期间，各类宏观经济文章都指向了房地产，无论是探讨人民币后续汇率或者货币政策，还是对TPP的影响，都在关注这个年销售额占GDP10%的行业今年业绩表现将会如何。

亿翰智库8月30日公布的数据显示，这个行业正在从此前的萧条慢慢恢复，有望重新为中国经济带来增长动力。

完成全年目标无压力

降息、降准、降首付，一套组合拳舞毕，全国楼市如期回暖，量价齐升。8月，全国70个大中城市总体价格由跌转涨。2015年前三季度成交同比增长近三成。

龙头房企是一线城市主力，去年前三季度，全国前30位的房企合力才突破万亿销售规模。根据某研究中心的统计榜单，今年前10名即可完成这一目标。

目前，多数房企已不担心销售业绩目标，但还未开始冲刺，恒大、华润等企业的销售目标完成率已超8成。据某研究中心统计，截至三季度末，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%。

珠三角、长三角的房企甚至上调了业绩目标。如龙光地产将销售目标从145亿元上调至180亿元，前三季度销售目标完成率达到了76%。值得注意的是，它的旗舰项目九龙玺今年10月才开始销售。

今年前三季度，TOP20房企金额门槛230亿元，同比增长21%;TOP50房企金额门槛则达到123亿元，同比增长14%。

其他房企销售业绩同样抢眼。去年前三季度，全国楼市陷入低迷，销售前100名的企业市场集中度出现大幅增长。今年前三季度楼市回暖后，TOP100房企销售金额集中度却同比下降。

根据上述统计，TOP10房企为17.33%，同比下降0.06个百分点;TOP20房企集中度为23.18%，同比下降0.12个百分点;TOP50房企则从32.04%下降至31.87%，减少了0.17个百分点。

这意味着，小房企的业绩也在同比增长，甚至在整体销售蛋糕变大的情况下，抢得了比大房企更多的市场份额。“销售金额集中度下降，出乎意料。”兰德咨询总裁宋延庆认为，问题主要出在营业收入在50亿元～100亿元之间的房企，现在这部分房企问题很多，如冒进扩张等，不仅规模增长乏力，而且净利润增长幅度远低于30亿～50亿元规模的同行。

四季度是传统销售冲刺期，大部分房企都将推盘时间集中在9月～12月。由于大多数房企前三季度业绩出色，四季度的推盘节奏放缓将成为大概率事件。

开发投资增速仍低迷

不过，房地产开发投资增速却仍未见起色。根据国家统计局数据，房地产开发投资增速持续回落，今年1月～8月房地产开发投资增幅已降至3.5%，与去年同期相比，已减少10个百分点，历史上首次跌破4%，创下新低。

另外，土地购置面积、土地购置费、新开工面积下降等与新增供应有关的统计也在大幅下降。“投资增速是房企对市场的信心标尺，回落这么快，形势很严峻。”宋延庆称。他认为，目前多数房企对整个宏观经济不太乐观。的确，截至9月底，实体经济仍未中止下行状态，工业企业利润下滑8.8%，银行坏账率接近2%，对于高度依赖开发贷的部分房企而言，极为不利。

前华远集团董事长任志强也曾表示，虽然银行贷款中房地产占比高，但是主要集中在二级市场的个人按揭，支持房企直接开发的信贷并不多。

国家统计局投资司高级统计师李皎认为，商品房前期库存基数较大，特别是三四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

宋延庆称，虽然现在房地产市场销售情况不错，但必须注意，待售面积仍然高于去年末6.2亿平方米的水平。在他看来，现在投资增速回落，其实是对去年投资、销售情况的修正。

兰德咨询统计显示，去年房地产开发投资额9万亿元，销售额7.2万亿元，两者之比是1.2：1，与2008年的水平持平，仅次于2004年。该比值关系说明，要么投资额太高，要么销售额太低。两者的差值更是创下1.8万亿的历史新高，2013年的差值是4585亿，2012年是7348亿。

任志强认为，虽然今年楼市的销售面积预计可以超过历史高位，但市场热度是不一样的，这是建立在价格相对降低的基础上，如果房地产投资增速上不来，固定投资也很难提高。

李皎曾表示，虽然投资增速低，但是积极因素在累加。

债务结构有较大调整

投资增速低迷的同时，各家房企都在囤粮。如华远地产发行公司债15亿元，旭辉集团发行公司债40亿元，中州控股发行公司债13亿元，如此种种，不胜枚举。拥有海外融资渠道的龙头房企，也将目光对准境内公司债，如恒大、碧桂园等。

利率低是首要原因。目前，融创、富力等公司债利率已跌破5%。9月，世茂建设发行60亿元的5年期公司债，虽然利率仅3.90%，但实际认购却超过80亿元。目前，利率最低的是万科，其五年期公司债利率为3.50%。

原本低廉的海外融资也在改变，今年世贸地产的7年期美元债发行利率高达8.3%。一方面，佳兆业违约事件极大影响了海外市场对中国房企的评价。另一方面，在中锐控股董事长钱建蓉看来，未来若干年人民币的贬值概率大。这意味着，发行美元债极易发生汇率损失。

抢在低利息窗口期发行境内公司债，除了担心坏账率增加，银行可能收紧开发贷外，更重要是希望扩张融资渠道、完成债务结构调整。

在某私募人士看来，很多房企的债务渠道单一，要么走开发贷，要么走信托，成本高不说，关键是短期债务过多，长短搭配不合理。据悉，开发贷成本相对较低，然而时间仅1年左右，信托多为2年，然而成本很高，动辄在10%～15%左右。

当然，2013年之后，上市房企再融资渠道被打开后，可以通过定增拿到便宜的股东融资，但是对于多数奉行高周转的房企而言，该融资渠道审核期过长，另外也容易因股价问题遭到中小股东反对，比如招商地产就曾被迫放弃高达60多亿元的注资方案。

今年以来，大部分房企的财务成本都在下降。可以预期，一部分利率偏高、需要短期集中偿付的债务，将被长期的公司债所代替。

除了公司债，目前房企的另一新趋势是投贷结合，银行从单一贷款走向投贷结合的投行模式。

全联房地产商会秘书长钟彬曾表示，在现有公司模式下，放贷方与股东方承担的风险其实是一致的，企业出现经营问题时，股东和银行都拿不到回报，还要承担成本被吞噬的风险，与其这样，不如将贷款改为投资，收益更高。

转型期成果短期难见

如果还在房地产黄金十年，那么开发商只需要考虑融资、开发、销售，可是爆发式增长的模式，已经随着白银时代的到来而远去。现在，除了要将房地产主业从萧条中逐渐恢复，还需要考虑如何转型。

就目前各家房企的成果来看，暂时还没有探索出可能的明确方向，金融业务似乎已产生效用，但前期实验的”互联网+“，短期内无法产生很好的业绩。

金融化是房企转型的方向之一。今年，试水资产证券化的房企很多，方向多样，比如金科推出的物业费ABS计划等。另外，复星国际宣布拟配股融资用于金融机构并购，中天城投也借道险资布局投融平台。

目前，“轻资产”声势最大的当属万达。9月10日，万达稳余以5.59亿元收购5个万达广场项目股权，5个项目公司被转让后，万达稳余还将负责项目公司的后续投资资金需求，总投资约为41.4亿元。此外，万达商业与快钱金融及万达稳余订立了轻资产合作框架协议。

某研究院指出，万达商业此次订立关联交易协议，是其迈向轻资产运营的重要一步，通过物业净收入的分成机制，既可以增加公司商业服务费收入，又可以降低本公司的负债水平。

不过对于那些本地化因素很高的房企，网络带给其的影响值得考量。

以全民经纪人为例，某开发商高管表示，虽然增加了30%的客源，但是有多少是原来就有意向成交的客户呢?这个比例很难调查。而且，加上传统的客户后，总增加量并没达到30%，这意味着什么呢?他猜测很可能是“飞单”。