一线楼市开发商现捂盘惜售 房价会否持续走高？

“十一”黄金周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%。住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。

在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。“新华视点”记者“十一”期间在多个城市房地产市场采访发现，三四线城市楼市仍然“惨淡经营”；一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”。

大型房企捂盘惜售

“由于房源紧张，国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。

在北京，开发商对提升楼盘“热度”底气十足，部分开发商“捂盘惜售”。在今年频出区域地王的北京朝阳区孙河地块和东坝地块，“首开琅樾”“利锦府”等热门项目均以一座楼为单位分期开盘。在朝阳区临近望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。据了解，该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10%。

在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上，人气异常火爆。开幕不到两个小时，观展人数就已破千。由于成交持续火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。

二手房市场上，房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反，4月以来中介实体门店数量骤增。记者发现，在北京、上海住宅较为密集区域，每条街几乎都会增加2~3家门店。链家地产在上海仅半年时间，门店就从200余家迅速扩张至800余家。

与房企在一线城市的底气十足相比，三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现，芜湖市多数售楼中心“惨淡经营”。不少售楼中心均门可罗雀。

一线城市量跌价升

虽然十一期间一线城市房地产市场热度不减，但与此前预期相比，表现出量跌价升的趋势。

某研究机构的统计显示，今年9月份，上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月份环比增长均不到10%；而北京9月份新建商品住宅面积和销售额较8月份环比下降两成左右。根据北京市住建委公布的数据，“十一”前六天，北京新建商品住宅网签套数仅为353套，较去年同期下降了四分之一。

与此同时，一线楼市价格却继续走高。某研究院10月1日发布《2015年9月百城价格指数报告》显示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。

在量跌价升的背后，一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘高端化、豪宅化的趋势。

专家认为，一方面，新盘特别是中低价位刚需盘供应减少，进一步刺激了一线楼市的涨价预期。另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头，并通过价格传导效应向外围扩散。

去库存压力有待释放

虽然同享优惠政策，但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。专家认为，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。

1、贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看，“930”和“330”政策并非全国普惠。

2、购房人口持续导入重点城市。丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，一二线城市人口持续流入。

3、开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，房地产投资资金快速转向一二线城市市场。

专家认为，不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例，以及推行公积金异地贷款，也意在降低非限购城市的去库存压力。