房地产短周期复苏 长期有望平稳发展

房地产一头连着经济，一头连着民生，在我国实体经济构成中占据着举足轻重的地位。今年以来，在政策的持续向松调整利好下，房地产行业呈现出阶段性复苏态势。但受行业自身发展规律和社会财富配置调整的综合作用，预计中长期内房地产行业总体增长减速，步入相对平稳的发展阶段。

政策环境宽松为楼市稳定回升创造条件

1.货币政策和财政政策提供流动性支撑

今年以来，我国在总体上保持稳健偏松的货币政策和适度积极的财政政策，为房地产行业提供了充足的流动性支撑。从货币政策看，2014年11月起的五次降息、四次降准为市场注入了较强的流动性，同时商业银行存贷比考核指标淡化也在一定程度上释放了银行信贷的投放空间，M2增速已连续三个月回升。去年以来，积极财政政策的力度加大，赤字率由2.3%扩大至2.6%；下半年可用资金明显增多。房地产行业作为资金密集型行业，将从中直接受益。

从开发商的角度看，宽松的资金环境有利于降低上游开发融资难度，在行业整体利润率下行阶段缓解开发企业资金链压力，房地产开发企业到位资金于年中同比转为正增。从购房者的角度看，去年11月以来的五次降息使购房成本有效减少，20年和30年期个人按揭贷款月供相比本轮降息前分别下降10.7%和12.7%，实际购房能力的提高直接激发了需求入市的积极性。

随着近期央行启动汇改，人民币贬值对流动性格局、进而对房地产行业资金面的影响值得关注。在人民币兑美元长期升值时期，流入的大量避险外资都是以持有房产的形式存在的，因此人民币贬值预期对于地产的效应通常是负面的。

考虑到央行在大幅矫正汇率后，可能会应对市场变化动态调整并进行对冲操作，因此若人民币贬值未形成长期趋势，汇率保持双向波动下基本稳定，则人民币汇率波动对房地产市场的影响偏中性；若贬值持续，外资流出明显大于流入，则房地产市场将受到负面冲击。

2.房地产行业政策保持宽松基调

除宏观政策外，今年起中央和地方层面出台了各类直接指向房地产行业的信贷、财税政策，为需求端持续去杠杆。接下来无论从中央稳增长的角度，还是地方土地财政的考虑，行业政策都将保持宽松的基调，后续可能还会出台松绑政策。

商业贷款方面，目前五年以上贷款基准利率已处历史低位，留给银行的折扣空间已非常小，加之存款利率上限不断放松，房贷9折几乎已是极限。进入下半年，受额度安排限制，银行对房贷审批放款速度减慢的现象或将逐渐显现。公积金贷款方面，近期政策下调了公积金二套首付比例，而贷款额度上还有松动空间。多数城市的家庭公积金最高贷款额度还在80万元以下，若地方公积金管理中心余额充足，可通过提高公积金贷款额度上限来刺激需求入市。

税费减免方面，上半年涉及交易税费减免的仅为营业税，而契税和个税仍存在与现行标准不协调之处，即便年内无动作，今后也是一个调整方向。如契税和个税“唯一”的概念与当前支持改善性需求的出发点尚不相一致，个税“满5年”的标准可与“满2年”相配套。

限购政策方面，一线城市显著的集聚与虹吸效应使得短期内几乎没有取消限购的可能，而限外政策已如预期逐渐放开。由于外籍人士主要的聚居地为仍实施限购的一线城市，其在一线城市的购房条件实际上并未发生变化，且中国楼市对外资的吸引力已明显下降，因此限外令解除对于楼市总体格局产生的影响将不明显。

无论是作用于宏观经济的货币政策和财政政策，还是直接作用于房地产行业的信贷政策和财税政策，总体来看，多重宽松政策的叠加作用为房地产行业周期性的企稳复苏提供了动力与支撑。