35座重点城市住宅80%供大于需

17日，同海咨询发布《35个大中城市商品住宅投资价值》报告，显示重点监测的35个城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅7个，占比20%，这意味着，其余80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。

同海咨询董事长张任远称，供需比是由未来三年住宅供给面积和2014年底商品住宅库存量之和，与未来三年住宅需求面积和2014年底商品住宅库存量之和的比值，“我们认为2014年底库存量将会影响未来三年的供给”。

具体来看，供需比低于1.1的城市仅7个，为深圳、福州、上海、合肥、石家庄、广州、北京。比值高于2的城市多达14个，其中，苏州、重庆供需比为2.03，昆明为2.39，太原为2.8，长春为3.27，沈阳为4.32，大连则高达7.18。

报告指出，虽然35城中，供需比合理的城市数量占比达到20%，但如果从全国各级城市来看，这个占比还将进一步减小。

张任远表示，目前来看，去库存将是大多城市必须面对的现实。一线城市供需比整体较低，具有一定投资价值，但对于供需比偏高的城市来说，则是土地供应量偏大导致供需比上升，在未来三年将处于持续去库存状态。

同策咨询董事长孙益功表示，2010年因需求大幅增加，国家要求增加供应，导致土地控制放松。“从当年5月到年底的近半年时间，很多城市卖了之前五年甚至八年的土地。从目前来看，去的就是这个阶段的库存。”他说。

社科院日前发布的房地产白皮书显示，以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米。其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理空间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。