楼市去库存出减税利好 新一轮密集政策宽松可期

继央行降低首付比例之后，财政部又下调契税和营业税。楼市利好政策接二连三，旨在引导刚需入市，由此2016年中国楼市去库存值得期待。需要指出的是，中央与地方政府都在发力楼市去库存，政策宽松大势所趋，未来仍有政策空间。中房数据研究院院长陈晟向上证报记者表示，可以预期中央及地方有更多政策助力“新市民”入市，全国楼市需求将逐步释放。

本次降税相当于房价下调1%-2%

财政部19日发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（简称“通知”）。和以往政策相比，通知将首套房面积140平方米以上的契税，从3%减按1.5%的税率征收；二套房契税则从3%降为1%-2%不等。此次政府让利相当于房价下调1%-2%。不过，二套房契税优惠政策在京沪广深四地暂不实施。

具体来看，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

简单举例，对于一个二套房购房者来说，购买一套90平方米、总价为100万的住房，原本契税需交纳3万元，现在只需交纳1万元，即总价100万的房子可省2万元，相当于房价下调2%；购买一套144平方米、总价为100万的房子，契税过去需要交纳3万元，现在只需交纳2万元，即总价100万的房子可省1万元，相当于房价下调1%。

“财政部此次政策是对住房交易和住房消费的又一个刺激手段。此前对于此类契税税率的制定，部分地方已经有所尝试。”严跃进称。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，此次购房减税政策对楼市带来极大利好。一方面，一线城市大户型非普通住宅交易契税降低，减少购房成本，有利于一线城市改善型购房需求的持续释放。另一方面，“主要针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。总之，这一政策有着非常积极正向的影响。”

房地产去库存后续政策可期

春节前，央行与银监会下发通知，下调不限购城市的购房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降至20%。如今，财税政策又出减税利好。可以预期的是，房地产去库存政策春风将持续。

“2015年‘3·30新政’之后的一系列楼市利好政策都是货币政策，但从去年四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应在逐步减弱，市场也在逐步降温，所以，2016年初中央重启财税政策。由此可以预见，财税政策和货币政策双管齐下，将成为未来促进房产流通、加快结构调整、加速库存去化、促进楼市繁荣的主要政策方向。”胡景晖说。

记者注意到，财政部副部长刘昆日前撰文指出，“2016年宏观经济环境十分复杂，稳增长的压力仍在加大，客观上要求政府保持较高支出规模，并着力降低市场主体的投资和运营成本。因此，从财政政策来说，减税和赤字政策并举已势成必然。”

由此，在胡景晖看来，除了降低契税和营业税之外，未来的楼市政策还可从减免个税入手，因此未来减税还有空间。

陈晟则认为，从政策预期来看，未来从中央到地方会有更多政策助力“新市民”入市，除了货币财税政策之外，楼市去库存还有很多文章可做，包括依靠城镇户籍制度改革、住房制度改革的深化，来扩大城市市民的人口规模和住房需求等。预计全国两会前后各省市还将出台不同力度的政策，整体看在一季度房地产市场有望迎接一轮密集的政策宽松。

“2015年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年，政策的利好推动全国房地产市场销售企稳复苏。在楼市去库存的大势之下，从全国到地方的各类利好政策轮番出台，使得今年加快去库存值得期待，并且二线城市或将成为市场热点。”陈晟说。