楼市库存泰山压顶 因城施策如箭在弦

一组来自国家统计局的数据显示，截至2015年年底，全国商品房待售面积为7.19亿平方米，较11月末增加2217万平方米。而最近两年来，全国商品房待售面积约增加2.4亿平方米，增幅高达54%。

这是目前全国房地产市场的库存现状。据国信证券等多家机构测算，目前的房地产库存绝不仅7.19亿平方米的待售商品房，更大的面积来自尚在施工中的在建房部分。

另一组数据显示，今年2月底，北京、上海、深圳等全国15个主要的一二线城市合计住宅库存面积为1.09亿平方米，较1月底的1.13亿平方米环比下降3.54%，较去年同期下降18.9%。

这也是房地产市场的库存现状，所不同是:一二线城市房地产去库存压力明显低于全国平均水平，或者说，一二线城市并非房地产去库存的重灾区。

伴随着房地产去库存的探索与推进，去库存所产生的阵痛也随之显现，相当一部分三四线城市尚未在去库存与稳增长、促就业中寻求到适当的平衡。那么，房地产去库存的现状究竟如何，到底面临哪些压力，是否有相对稳妥的解决方案?

楼市销售冰火两重天

针对北京、上海、深圳等地方政府近期出台的房地产政策，国土资源部部长姜大明表示，国土资源部将全力支持地方政府推出系列房地产政策，采取“因城施策”的方式，保持房地产价格稳定，加快去库存进度。

之所以“因城施策”，是因为全国房地产市场出现了极不均衡甚至严重背离的情况。

数据显示，2月份全国100个城市新建住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.6%，涨幅较上月扩大0.18%;同比上涨5.25%，涨幅扩大0.88%。从2月整体来看，全国百城价格指数环比、同比连续第7个月双涨，且涨幅均有所扩大。与前几个月类似，北上广深等一线城市仍是主要的热销地区，北京近期甚至出现“日光盘”，一如深圳龙华片区。与之相对的是，以各地县城或县级市为代表的三四线城市仍处于交投清淡、大量新房空置的“死扛”状态。

据证券时报记者了解，中部某省一些县城高楼林立，但从去年下半年以来房地产市场迅速遇冷，中小型开发商不得不在销售时进行艰难的选择:或以较高成本融入资金，人为延长售楼周期以等待市场转热，或以微利甚至亏损的价格抛售。较为严重的是，这些县城大量的房地产开发商均为小型开发商，本身不具备大规模融资能力，且在售的房地产项目资金多从民间高成本融入，短期内面临较大偿债压力。记者从相关渠道了解到，由于库存压力较大，加上债务链条较长，有的县城已出现中小型开发商跑路现象。

全国人大代表、新希望集团董事长刘永好3月5日表示，房地产去库存政策不应搞“一刀切”，一线城市与其他城市需差别对待，三四线城市在去库存问题上应予以适当放开，相关单位要坚持积极的销售策略。

另据了解，房地产库存较为严重的地区，房价已逼近成本价(地价、房屋建筑成本和设施设备安装成本、财务和税收成本等之和)。尽管逼近成本价，囿于需求端购买力有限，这些库存严重的地区仍面临严峻的去库存压力。

全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕近日也指出，一线城市的“虹吸效应”导致房价出现非理性上涨，客观上透支了三四线城市的购买力，加剧了房地产市场的对立分化，使得房地产去库存问题更为复杂和多变。

于是，一方面是一二线城市不惧全国性的库存压力，房价及交投量屡攀新高。另一方面则是更多的三四线城市在成本线附近艰难去库存。2月份的百城房价数据显示，株洲、潍坊、桂林等地级市及银川等省会城市新房价格均低于5000元/平方米，部分楼盘价格甚至跌穿了4000元/平方米。

三四线城市甚至部分经济发达区域的个别片区今年普遍确定了去库存任务。住建部有关专家曾测算，按照当前的消化速度，7.19亿平方米的待售房产或将需要5年多的时间消化。数据显示，去年全国共实现12.8亿平方米的楼市销售，理论上7.19亿平方米的待售房产很容易得到消化，但实际情况却远比这复杂，大量正在施工的在建面积已成为房地产去库存的最大压力。

今年政府工作报告中，因城施策化解楼市库存首次被提及。实际上，去年12月份，中央经济工作会议部署的2016年五大任务中，“去库存”便是关键词之一。