商品房现房发售试点 22年历史期房预售还能走多久

实行了22年的商品房预售许可制度正迎来新变化

4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。

巧合的是，深圳也是最早接触预售制度的城市，选择此时进行现房预售，在很大程度上或许是为了调控楼市。

从全国范围来看，深圳的试点也带有了更多“先锋”色彩。作为最早实行住宅市场化的城市，深圳在房地产相关制度的探索具有借鉴意义。

当国内房地产市场已经逐渐趋向饱和、成熟时，出于降低门槛、促进房地产开发的预售制度是否也可在不同城市分类调整?

商品房现售制“胎动”

试点商品房现售的地块位于深圳市龙华新区民治办事处，土地面积3.57万平方米，建筑面积14.6万平方米，使用期限70年，将采用招标的形式出让。

该地块同时也是龙华新区今年推出的首宗居住用地，备受瞩目。过去两年，龙华新区地王不断，房价飙涨。

《第一财经日报》记者发现，这是深圳首次试点商品房现售。在此之前，深圳和全国其他地方一样，采用的是商品房预售许可制度。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。这个制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳，此后在内地陆续开花。

1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度。目前，各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。

最早接触到预售制度的深圳，为何此时要进行商品房现售的试点?

《第一财经日报》于4月27日就上述问题致函深圳市规划和国土资源委员会，截至发稿前尚未得到回复。

在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深圳楼市供需失衡，土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格过快上涨。”

目前深圳的新增建设用地所剩无几。根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。近几年，深圳通过“招拍挂”公开出让的居住用地在急剧下降，2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。

1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度（网络资料图）

与此同时，深圳的购房需求极其旺盛，这个外来人口占70%的城市，住房自有率只有30%。

过去一年，深圳的房价暴涨为全国侧目，总体涨幅超过60%，部分区域和楼盘房价涨幅逾100%。而每一次地王的出现，都会加剧房价的上涨。

以龙华新区为例，2013年，中海地产以以38.2亿元竞得该区一居住用地，楼面地价为1.46万元/平方米，溢价率达91%，成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”。这块地王此后带动龙华新区的新房价格突破4万元/平方米。

到2014年，龙光地产以总价46.8亿元，楼面价逾2.5万元/平方米竞得龙华新区白石龙地块，溢价率83.35%，此后带动该区新房价格突破6万/平方米。

此次试点现售的地块地理位置优越，已吸引诸多开发商的关注。深圳选择将其作为现售试点项目，或许能在一定程度上保证土地价格的平稳上涨。