房企再融资仅限项目建设 是要消灭“地王”吗

再融资将收紧？昨日（7月28日）上午，人民网援引证监会官员在周一的保荐机构专题培训会议上的会议纪要报道称，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。该会议纪要特别关照房地产，“不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。”

《每日经济新闻》记者注意到， 人民网的该报道内容似乎并非空穴来风，7月27日的《中国证券报》上刊发了一篇《证监会窗口指导再融资大股东不得通过通道参与定增》的文章，嗅觉敏锐的市场人士不难发现，该报道提及证监会对具体行业再融资作了具体规定。比如，房地产上市公司，募集资金不得补充流动资金和偿还银行贷款。

“地王”惹的祸？

外界猜测，当前证监会释放上述监管新规的信号，尤其是对于房地产企业的表态，或许就是2014年房企再融资逐步开闸以来的小翻转。

记者注意到，2014年以来，像 天津松江 等诸多上市房企曾多次披露定增方案，除了针对具体的募投项目之外，不少还涉及偿还金融机构借款及补充流动资金等。

去年底，绿地控股曾抛出了300亿元的定增预案，除了投向地产项目与大金融项目之外，剩余90亿元将用于偿还银行借款。今年5月底，绿地控股主动撤回了该定增预案。

年初以来，随着上海、深圳等一线城市房价迎来新一轮暴涨，典型一二线房企销售业绩集体飘红的同时，纷纷加入抢地大战，“地王”频出，迅速蔓延至苏州、南京、杭州、合肥等。

有机构统计数据显示，今年上半年全国出现了单宗地价超过10亿元的205宗高价“地王”，二线城市取代一线城市成了“地王”主战场。其中，144宗溢价率超过50%的单宗地块，约是去年同期的8.5倍；92宗溢价率超过100%的单宗地块，约是去年同期的45倍。

去年底至今年上半年，已多次抢下上海、杭州等多个“地王”的 信达地产 及其背后的“中国信达系”，一时间名声大振。不差钱的信达地产，去年10月以来就在积极筹备20亿元定增方案。信达地产公开称，“目前我国土地价格不断攀升，土地出让金及开发建设资金支付要求日趋严格，公司如果同时从事多个项目开发及增加合理的土地储备，将进一步加大预售项目资金回笼压力。因此充足的资金支持对公司发展至关重要。”

对哪些房企有影响？

当前，证监会新任主席刘士余对A股市场发展的一个核心基调即为加强A股市场的监管。证监会如果明确收紧A股企业再融资，尤其是限制上市房企再融资募投资金的用途，是否会打乱他们的阵脚？

最近，像天津松江等多家上市房企已调整了定增方案，从最高募27亿元募资降为20亿元，但除了减少募投项目及金额之外，偿还银行借款及有息负债仍为5亿元。

今年一季度末，天津松江的资产负债率达到88.41%，创历史新高，同比增加5.5个百分点。

今年以来，已公告定增及配套融资预案但暂未被审核通过的重点上市房企如 中粮地产 、中洲控股。中粮地产拟定增募资50亿元，其中须偿还银行贷款10.26亿元，而中洲控股涉及定增总额55亿元，其中须偿还金融机构借款15亿元。

不过，像鲁能系旗下的 广宇发展 ，按其最新披露的重大资产重组及再融资的预案表述，除了资产重组之外，涉及定增再融资高达87.29亿元，扣除发行费之后将全部用于募投项目建设， 中弘股份 拟定增募资最高36亿元，也将全部用于旗下5个项目建设。

东方证券 一位地产分析师表示，如果证监会明确表态房企再融资只能用于项目建设，估计一些房企可能会继续调整方案，毕竟房企降低负债率的意愿更强一些，如果调整后能顺利通过也不错。当前，在沪深交易所发债融资相对宽松，对大型房企影响不是特别大。