面对黑心开发商 该如何维权？

成都某项目近期遭到业主集体维权：某黑心开发商，为了让自己的房子高价又快速的卖出去，公然使用违规手段，注册一个空壳公司，诱骗大家代租代管，售后包租，6年后以购房款的160-200%回购。而对于这种违规操作，当地政府不仅不制止，还参与他们的开幕仪式，大肆宣传本项目前途无限，提升老百姓的购房意愿。

但是到了该返租的时候，开发商却一纸公告贴在售楼部，说没钱了，不返租了，也不回购了。开发商办公室也空无一人，人去楼空，给业主留下一栋烂尾楼。业主们已经缴纳了全部购房款、契税、公共维修资金等费用，到头来却是竹篮打水一场空。

几千户业主，上亿的资金瞬间消失的无影无踪。大家觉得开发商有涉嫌诈骗罪的重大嫌疑，马上去当地公安局报案，可是当地公安局以不了解情况直接拒绝受理。业主们赶紧去区政府请求帮助，结果居然在半路上被公安局拦截并驱散。已经走到区政府的部分业主直接被不明缘由的被抓走。面对黑心开发商，业主应当如何维权？本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、孙婷律师、范云云（实习）律师为您详细解答。

问题一、事件中开发商的销售模式是否合法？如不合法，该行为可能触犯了哪些法律规定？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：依据《商品房销售管理办法》第四十五条规定：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”事件中开发商的行为从外观上符合返本销售或售后包租的特征。同时根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”因此，事件中开发商的销售模式不符合部门规章的规定。

事件中提到开发商在该返租的时候早已人去楼空，剩下一堆烂尾楼，根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。……”的规定，开发商跑路的行为有可能被认定为不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为目的，而被认定为非法吸收公众存款罪。

问题二、事件中业主该如何通过有效途径追回损失？

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：上述事件中开发商留下烂尾楼，业主可以向法院起诉，根据《合同法》第九十四条的规定行使合同法定解除权，要求开发商解除合同，返还购房款；或根据与开发商签订的买卖合同要求其承担相应的违约责任。

事件中售后包租及返本销售的行为如已构成非法吸收公众存款罪，业主可向公安机关报案，根据《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第二十四条之规定，公安机关应立案侦查、检察机关应予追诉。若公安机关不予受理或不予立案的，救济途径有：控告人可按照《刑事诉讼法》第一百一十条及《公安机关办理刑事案件程序规定》第一百七十六条之规定申请复议；控告人对公安机关作出的不予立案决定的复议、复核不服的，可以向同级人民检察院控告检察部门提起控告、申诉；控告人对于公安机关、人民检察院均作出不予立案决定的，还可以根据《刑事诉讼法》第一百七十条规定向法院提起自诉。

网友关心问题 

1、事件中开发商具体应该承担怎样的责任？

北京安博（成都）律师事务所孙婷律师认为：房屋的买受人可根据与开发商签订的房屋买卖合同要求开发商承担相应的民事责任。

行政主管部门可依据《商品房销售管理办法》第四十二条规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的……”对开发商采取相应的行政处罚措施。

开发商若构成非法吸收非法吸收公众存款罪的，应按照《刑法》第一百七十六条“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”承担相应的刑事责任。

2、现在很多项目为了卖出去，会进行一些虚假宣传，购房者该如何避免被骗？

北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：房屋的买受人首先要注意区分开发商的哪些宣传是属于违反法律规定的，如引言中开发商通过以“售后包租”及“返本销售”作为卖点来吸引买受人，买受人应对此种行为有基本认识，开发商违反法律规定进行宣传的，房屋买受人应谨慎购买；其次，购房者可实际考察房屋情况，对于房屋所处的位置、交通条件、配套设施、建筑质量等根据开发商的宣传进行核实，如果是未竣工的房屋，应了解项目开发进度，有无停工情况、预计交房情况等判定其是否存在虚假宣传；再次，如果是开发商的承诺，难以进行核实的，可将开发商承诺的条件写入房屋买卖合同中，或签订其他法律文本详细列明开发商所宣传的房屋情况，约定违约条件，以约束开发商的行为。