二线城市收紧房地产政策意义已不大

近期，加强房地产行业调控的预期越来越高，而且这并非空穴来风，据媒体披露，合肥已出台严厉的限贷政策，即使在合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，都停止贷款。无独有偶，无锡也正在酝酿重启限购政策，据媒体报道，无锡将对申请购买第二套住房的居民停止贷款并需提交纳税证明或社保证明。

对于各城市房价的走势，一般都遵循短期看库存，中期看货币政策，长期看人口的基本原则。上半年合肥、无锡、南京等二线城市房价大涨的主要原因是这些城市商品房库存量较三四线城市普遍较低，据统计，截至7月底，南京新房可售套数仅剩2.31万套。同时辅以2015年央行实行的多次降准降息的货币政策。在一线城市房地产首先出现短期暴涨使其偏离价值中枢的背景下，资金便开始逐鹿这些库存量较小的二线城市房地产。

而且，此轮一二线房价上涨还有一个特点是加杠杆作用明显。根据相关数据计算显示，房贷余额与GDP的比值在2015年年底为20.7%，预计2016年年底将达到25%；而全国购房贷款新增额与新增商品房销售额比值指标在2015年年底已达36.7%，今年上半年更是创纪录地达到56.5%。虽然上述两个数据的绝对值与美国、日本等发达国家仍有一定差距，但其增长速度绝对是名列前茅。这一幕与去年股市短期暴涨有异曲同工之妙，都是通过加杠杆制造出的“人为牛市”。但这种“人为牛市”并不可持续，原因是居民收入没有跟随房价出现大幅度上涨。硬币的另一面是房价上涨慢慢会传导至租房市场与劳动力市场，给本就处于供给侧改革的整体经济增加更大的运行负担。

虽然很多所谓专家的论调是用我国城镇化率与发达国家相比仍有较大差距，由此推出房地产牛市至少仍能维持很长一段时间的结论。但上半年二线城市房价的大幅上涨绝对与这些地区城镇化率上升关系不大，更多的是与银行贷款的投资、投机需求有关。原因在于以制造业闻名的这些二线城市近年来由于劳动力成本、土地成本等要素价格的大幅上升以及出口受阻，不少产业正在向西部转移，其人口流入速度已开始趋缓，统计局报告显示，2015年跨省流动农民工7745万人，比上年减少122万人，下降1.5%，而在中西部务工的农民工比例明显提高。

此轮宽松货币的初衷本是指望通过居民加杠杆的方式帮企业去杠杆，达到经济整体杠杆率平稳下降的目的。但现实情况却是，广大一二线房地产企业受益于上半年的房地产市场的良好表现，去库存效果明显，但其回笼资金后再投资意愿却在不断下降，统计局数据显示，自今年五月起，全国房地产开发投资增速变见顶回落，1~6月同比增速较1~4月回落1.1个百分点，同时，土地购置面积增速却仍处于回落区间。当然，开发商这样做是理性人的表现，一方面广大一二线城市土地市场已彻底疯狂，随便拍一块地楼板价都显著高于周围楼面价，面粉价格持续高于面包价格，此时拿地风险已非常高；另一方面，三四线城市库存量仍然高企，即使再拿地想必也无钱可赚。所以与其继续投资还不如现金在手，慢慢卖手中的尾盘即可，如果市场不好也不必要大幅度打折，因为大部分利润已收回。

这就是现阶段资产荒背景下房地产行业的现状，当然也是整个经济面临流动性陷阱的一个真实写照。由于实体经济投资回报率的不断下降，即使名义利率降得很低，企业也宁可手握现金也不愿增加投资，反映在数据上就是M2与M1增速出现较大缺口，货币通过商业银行体系的创造功能逐步丧失，也就是说，货币政策短期失效了。

反观房地产二级市场，部分先知先觉的投资者已开始逐渐撤退，整体市场近期已出现降温态势，1~6月商品房销售面积和销售增速均呈现出较为明显的下滑。深圳7月份房价环比更是下跌8.2%，为四年最大跌幅。部分风控较好的股份制银行已开始逐步收紧房贷的利率优惠与房贷发放规模。因此，市场正在用自身的纠错机制纠正偏离正轨的房价。

对于地方政府来说，在房价高点不断卖出土地已实现了财政资金的回笼，目前只是迫于房价过快上涨的压力才不得已出台调控措施，因而此时出台收紧房地产政策只能说是后知后觉，象征意义大于实际意义。