下半年房价分化加剧 成都楼市:半城改需半城“刚”

中国西部国际博览会永久会址、大型会展主办场地和大型高端商务活动平台的西部国际会议展览中心，预计8月底在成都全面完工，年底正式投入使用。近日，这条消息在房地产业内引发强烈关注。在多位业内人士看来，和当初新会展正式投入使用带来城南楼市的快速发展一样，超大型公建设施的完成，标志着区域城市化配套加速，打开了区域楼市开发的“窗口”，也将改变楼市开发的格局。成都楼市下半年整体走向趋于稳定，区域之间房价分化会更加明显。

主城区全面破万 背后是楼市主场转换

据成都市房管局商品房买卖合同备案系统数据，7月份，全市成交商品房339万平方米，同比增幅达到17%；其中，商品住房成交290万平方米，同比大涨22%。在各圈层中，二圈层的市场表现尤为令人惊叹，成交商品房181万平方米，同比增幅高达47%；其中，商品住房成交162万平方米，同比猛增49%。房价方面，全市商品住房成交均价为7324元/平方米，同比上涨8.6%。其中，二圈层的房价涨幅也是独占鳌头，同比上涨12.3%，达到6102元/平方米；此外，中心城区不遑多让，同比上涨10.2%，达10755元/平方米，连续7个月房价过万。

数据显示，7月主城区房价6区均价破万，其中锦江区降幅最大，但价格仍然没有跌破1.1万元/平方米，静居寺附近新入市楼盘价格在1.3万元/平方米以上，东湖板块楼盘价格较之前也有上涨。最近频繁出地的武侯区的房价涨得也跟打了鸡血一样的。“虽然目前8月份的数据还没有统计完毕，但是基本上维持在一个类似的点位。”该公司工作人员这样告诉记者。虽然7月下旬有部分楼盘出现了价格上涨的趋势，甚至有既涨价还封盘停售。但是也有经验丰富的购房者表示，在看到涨价的同时，应该还要参考一下这些楼盘的成交量，买房不要看到涨价就着急跟风。

虽然主城区全面破万，但是在这波楼市行情中，却已经不是主战场。受到市场阶段的原因，三年前的刚需类产品基本上遍布全城所有的开发区域，目前这些产品已经陆续进入交房期。“尾随着刚需市场而来的改善型行情中，开发区域的分布则更加讲究，绝大多数集中在城南和城西，并且在可见的未来，这样的格局不会有太大变化。”颠峰智库营销策划总经理周密表示，“成都的楼市已经形成以产品为标志的区域分化。城西、城南以及天府新区必然以中高端项目开发为主，其余区域则以刚需项目为主。”

房价涨幅收窄 少数楼盘价格分化加剧

8月22日，国家统计局成都调查队发布监测数据，7月，成都市新建商品住宅价格环比上涨1%，涨幅较6月扩大0.4个百分点；同比上涨4.2%，涨幅较6月扩大0.5个百分点。虽然与热点城市相比成都的房价增速并不算什么，但是对于成都市场而言，这是不得不重视的开始。

仔细分析这个涨幅，可以看到一个“有趣”的现象。整体的涨幅中，不同区域之间的贡献值并不相同。“天府新区均价超过7700元/平方米，是除中心城区之外均价最高的区域。”在该区域开发的某开发商负责人宫宇这样告诉记者，“同时也是涨幅最快的。如按照常规和去年同期比较，天府新区的房价涨幅至少是两位数！”

和天府新区的楼市格局相反，包括大丰、北新、新都在内的城北在这一波的楼市行情中仅仅是获得一种复苏的刺激。“两年前是库存的项目，如今依然是库存。”有业内人士这样认为。“我们终于实现了单月销售过亿元！”碧桂园·城市花园相关负责人张琦周末在朋友圈晒出了一条信息。即使在省内二级城市，碧桂园每次开盘都能获得数亿元的销售，这样的对比从侧面印证了楼市区域发展的不均衡。

8月18日，国家统计局发布了2016年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。70个大中城市中，新建商品住宅价格环比（与6月相比）下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。总体来看，环比价格上涨城市个数减少，涨幅继续收窄。

接下来楼市走势如何是全社会关注的焦点。“房地产市场受政策、供求、土地、人口等多种因素影响，下半年走势究竟如何，这个很难说。”成都市房地产行业协会副秘书长谢庆庆认为，楼市下半年整体走向趋于稳定，如果没有大的变动，房价整体不会下降。不过具体到个别楼盘，房价分化则会更加明显，好区域好地段及配有交通、医疗、教育等优质资源的项目会受到购房者追捧，价格可能还会上涨。

而一些区位不理想、竞争力不足的楼盘也不排除降价的可能。去年楼市那么低迷，比较好的楼盘依然可以成为“月光盘”。现在能成为库存的楼盘，预计未来两年还是库存的一分子。业内人士表示，这也是市场分化后必然呈现的格局。