“最严调控”下4月楼市全面降温 后市将继续调整(2)

周期性拐点已至？

在本轮严厉调控之前，全国热点城市的房地产市场已连续两年上涨，很多城市的房价都翻了一番。热钱轮番涌入一二线城市及周边，楼市炒作氛围浓厚。

在过去一年多时间里，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低+各种利好集中，导致投资需求旺盛，房价上涨了一倍多。

因而，从3月开始的本轮调控，以一线城市为中心全面封堵投资投机。21世纪经济报道记者注意到，目前出台严厉调控的城市，基本都位于京津冀、长三角、珠三角城市圈，比如北京及雄安新区周围全面限购，过去限购以一二线城市为主，而当下是很多大城市周边的三四线城市也进入限购范畴。

此外，本轮调控也开始限制持有年限，包括厦门、福州、广州、珠海等18个以上的城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策严厉打击了短期炒作的投资者。

首创证券指出，通过强势冰冻短期流动性，发挥对投资性需求的抑制作用，未来“限售”政策可能成为主流调控措施。

中原地产分析师张大伟预计，后续二线城市将全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

随着热点城市调控逐步升级和调控向周边三四线城市蔓延，预计未来市场成交量仍将持续回调。

除了严厉调控，对于楼市影响的则是房地产信贷的变化。目前，房地产信贷政策全面收紧，一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。

出于防范风险的考虑，商业银行房贷利率连续上升。数据显示，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%，已连续上升4个月，现在部分城市处于基准水平。首套房贷过去普遍8.5折、9折的情况已经大幅减少。

4月底，北京部分银行发布最新房贷利率通知，以网签日期为准，5月1日（含）以后网签的业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。

在研究院智库中心研究总监严跃进等人士看来，商业银行取消首套房利率折扣，二套房利率由1.1倍上升至1.2倍，是房地产市场拐点即将到来的标志，楼市进入了周期性调整。接下来一些热点区域的价格或将下调。

在伟业我爱我家副总裁胡景晖看来，如今全国楼市政策的基调已定，北京作为楼市风向标，未来很长一段时间内的政策都将是从严趋紧、毫无松动可能的，“所以市场的降温趋稳已成定局，而房价也将再无上涨的空间和动力，进一步下滑是大势所趋。”

严跃进指出，过去十多年，房地产调控和房价表现始终都具有周期性的，以收紧调控和放松调控为标志，楼市成交率先表现，之后便是价格的调整。实际上调控从来都是有效的，但是每次调控之后都会再次放松刺激，导致从总体上看房价仍然是上涨的。这次调控收紧，房价也会随之调整不会例外。

他认为，这次调控与以往可能不同，除了限制性手段之外，还在加紧研究和制定长效调控政策，比如加大土地供应调节供需关系，以及房地产税等长效机制都有望加快出台。