多城市房地产开发投资5年翻番 上北深位列前三(2)

开发投资吸引力排名出炉

房地产开发投资资金在不同城市间流进流出，既反映该城市人口对房地产的需求程度，又体现城市对资金的吸引力水平，甚至体现出一个城市未来的发展速度。

哪些因素又决定了一个城市的吸引力？上述《报告》从市场容量和增值潜能两个维度出发，评判城市的房地产开发投资吸引力，前者包括人口基础、经济实力、财富水平、资源优势、交通通达性、市场规模，后者包括供求关系、需求满足度、价格支撑、市场热度。

中国指数研究院相关专家对《每日经济新闻》记者表示，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素。未来市场容量能否保持甚至扩张，取决于人口是否能够保持增长，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。另一方面，市场热度反映的是开发企业对当地城市的投资热情，可用房地产开发投资额规模和增速以及土地平均溢价率来进行衡量。

通过上述评价逻辑，《报告》对全国297个地级以上城市进行打分排位。评价结果显示，上海、北京、深圳、天津、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆位列2017年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力前10位。

《报告》称，从城市层级来看，一线城市排名领先，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位；天津排名首次进入前4，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛。

另外，《报告》显示，在二线城市中，郑州、厦门、合肥领衔排名，分列12、13、16位，长春、哈尔滨、大连则继续延续上年的态势，排名靠后。

五大城市群房地产增势明显

今年以来，全国房地产开发投资同比增速继续上升。有业内人士分析，房地产开发投资增速不降反升，是因为在前期房地产景气局面下，房地产企业加大投资力度并保持延续。但随着需求端销售增速下滑，供给端的房地产开发投资增速也有下滑的可能。

但是细看各城市数据可以发现，部分二线城市在人口流入、房地产开发投资、房地产销售面积等方面依然保持着迅猛的增速。

《报告》称，一线城市中，北京、深圳土地稀缺导致供应规模大幅下降，销售面积增速放缓，北京销售面积同比仅增长6.7%，深圳销售面积甚至出现负增长，为-11.5%，上海增速为11.3%，但是一线城市外溢效应明显，热点二线城市商品房销售面积增长显著。

2016年，成都、武汉、郑州和天津，商品房销售面积在3000万平方米左右，远超全国其他城市，同比增速均在20%以上，其中郑州和天津增速超过50%。

从区域来看，房地产开发投资吸引力排名靠前的城市主要位于长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五大城市群内。广东东莞、佛山保持在全国前20名，中山排名提升至23名；三四线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具备承接核心城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势，排名靠前。

中山大学银行研究中心副主任李宇嘉分析，目前随着产业结构升级分化，就业条件好的几大都市圈已成为人口流入的目的地，在人口红利减退、城市化速度放缓的背景下，都市圈将成为未来释放人口结构性红利的重要区域。