长租公寓：房企新兴“竞技场”

有机构分析师表示，相对于中介机构，绝大部分房企有着强大的项目运营和管理能力。

租赁市场的剧烈变革正在我们身边发生。2017年以来，万科、远洋、中骏、龙湖等房企先后杀入新兴的租赁市场，在长租公寓领域积极扩张。它们带来大量的资金和新的市场规则正在重构租赁市场的秩序。长租公寓这一崭新的产品形态提供了一种与传统租赁形式完全不同的价值观念，伴随着来势汹汹的房企大军不断进入这一领域，它们是否能够改变租赁市场的现有格局？

押宝“租售并举”，布局长租公寓

今年夏天以来，从广州试点推出租购同权政策开始，连续不断的政策出台让租赁房市场一时间变得尘嚣甚上。最近集体用地建设租赁房的政策出台，更是让话题的热度进一步上升。人们看到了租赁市场未来巨大的潜力。甚至有业内人士将其视为解决如今高房价问题的一种可选方案。

政策的风吹了起来，租赁市场的活跃让人们赫然发现：这个原本松散、混乱的行业里不知不觉竟有了如此众多房地产企业的庞大身影——2017年开始，一批品牌房企先后在租赁市场的长租公寓领域摊开了自己的版图。

8月17日，中骏置业于香港举行中期业绩发布会，其管理层在会上指出：“目前中骏置业长租公寓已有7000多间，主要布局一二线城市。”

8月25日，万科董事会主席、CEO郁亮也在万科中期业绩发布会现场明确表示：“万科是从三年前开始布局长租公寓的，并且相信租售并举的时代一定会来临。”

8月底，远洋邦舍公寓青年路店面市，9月初龙湖冠寓酒仙桥店入市，并且还将在今年下半年持续推出同类产品。除此之外，像石榴地产这样的中型房企也在积极布局长租公寓领域，如今其旗下熊猫公寓产品已经在北京推出两家门店。

“近期全国各地都特别支持租售并举，都在出台政策。”龙湖冠寓总经理王俊英表示，企业做项目也会受此影响，主要看未来城市远期规划，还有近期政策。而熊猫公寓总经理王玺龙也表示：“我们在去年就已开始布局这一领域，从去年‘9·30’之后，国家就释放了明显信号，市场要进入存量房时代。”

而另一方面，土地出让政策所产生的影响也同样在助推长租公寓市场。从去年开始，北京土地市场上出让了大量房企自持用地，不论土地属性是商办还是住宅，这些地块上究竟应该做什么样的产品一直是业界讨论的焦点。“在商业盈利困难，众创空间供大于求的背景下，长租公寓似乎是一个不错的突破点。”研究院智库中心总监严跃进表示。

挑战“散租”，房企改变市场格局

密集的政策利好让2017年成为长租公寓市场上一个非常明确的分水岭。在此之前，市场上存在的是来自互联网企业、中介机构打造的长租公寓产品，比如新派公寓、自如寓这一类产品。它们带有很强的试验色彩，运营企业受限于资金和运营能力的问题，并没有能力进行大规模的产品复制。抑或，有些产品只是基于中介自身业务的一种延伸，比如链家的“自如寓”、我爱我家的“相寓”。但伴随着地产企业“抢滩”这一市场，原有的格局正在重构。

“房企进入市场之后最大的特点就是让租赁市场的运作模式出现了改变。”一位机构分析师向记者表示，相对于中介机构，绝大部分房企都有着强大的项目运营和管理能力，它们进入租赁市场打造长租公寓产品，以整租的形式对以往被“散租”统治的租赁市场发起了挑战。

如今的长租公寓市场，实际上已经成为房地产企业的竞技场。这些企业拥有比互联网公司和中介机构更为完善的产业链条，它们用打造、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品，在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发，却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。

链家研究院院长杨现领表示：“目前租房市场格局是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的自如等长租租赁机构；而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。”他表示，伴随着更多的资本和玩家进入这一领域，新的赛道规则也正在慢慢建立。

焦点1 回报率低?

长期回报多定在6%-7%

在长租公寓大量入市之前，无论行业内外都普遍存在着这样一种观点：做长租公寓其本质依旧是一个“二房东”式的生意，门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反馈来看，长租公寓并不是一门可以建立在“二房东”逻辑上的生意。其中，仅产品模式较低的回报率就足以令多数想要涉足这一领域的企业思量再三。

无论是整租还是散租，资金回报率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。杨现领就曾透露，链家旗下的长租产品“自如”在运营初期的五年非常痛苦，当时一线城市的租金回报率都不到2%。当然，现在随着自如运营的成熟，这种情况已经有所改变。

从目前市场情况来看，开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。当然，刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说，万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率，他就已经很满意了。他说：“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%-8%的水平的话，我们就往这个方向走。”

而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示，龙湖冠寓的动态**回收期是五到六年，希望在2020年成为业内前三名，租金收益超过20亿。2020年之前，龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求，主要考虑的是品牌和规模。换言之，三年内，龙湖冠寓这一产品并没有考虑盈利。不过，从远期来看，龙湖依然是比较看好这一项目，此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。