商改租新鲜出炉：开发商仍在观望 不是想改就能改

“万科旗下一些在建的商业办公项目此前与我们联系不多，最近不少产品经理密集地找上门来，寻求与泊寓的结合点。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，近一个月以来她经常被万科旗下商办类项目经理“打搅”，尽管泊寓所在的长租行业已被万科视为优先发展方向，但她还是有突然被“重视”的感觉。

这都源于近日多个城市出台的有关允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，即“商改租”的文件。

允许“商改租”的提法始于广州。7月17日，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，但彼时舆论聚焦于“租购同权”，其实该文件同时提出了“商改租”：允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，经规划行政主管部门批准改建后的住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。随后，上海、南京和佛山等地也发文允许“商改租”。

自上海和北京两地分别于今年1月7日和3月26日出台针对商业办公类项目的调控政策以来，两地的商办类项目销售量急速下滑。以北京为例，中原地产统计数据显示，2016年全年商办类项目供应套数为63619套，成交82805套，成交面积724.64万平方米，成交金额2147.03亿元。随着“3·26”新政施行，2017年上半年商办类新增供应套数仅为15109套，新增供应面积为122.27万平方米，成交套数则是16821套，成交面积仅177.75万平方米，这被业界称为“断崖式下跌”。

如今，在京沪两地“奄奄一息”的“商改住”，似乎在租赁市场上找到了以“商改租”形态“复活”的政策依据。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称，此前上海市在一些商办类项目的地块规划上存在欠妥的情况，导致商办类项目在该区域没有需求而无人问津，开发商只得转而开发“类住宅”，政府不能完全将此后果抛向市场，提出“商改租”也算是政府承担起部分责任，为此类地块寻找一个“出路”。

“‘商改租’不是想改就能改”

值得注意的是，此前京沪两地对“商改住”的调控政策集中于个人买卖一端；而截至目前各地发布的“商改租”政策则都针对开发商。“‘商改租’是对企业而言的，商办类项目的开发商可以将旗下物业转为自持，然后向住宅方向进行改造。”郭毅分析说。

企业行为势必受到政府监管，而就目前已经出台“商改租”政策的广州、上海、佛山和南京来说，其用语都十分谨慎，除要满足采光、通风和消防等各类要求外，改建行为需向有关部门申请。其中，南京的相关政策明确规定，“开发企业提出商改租申请后，需报属地区政府（园区管委会）和市相关主管部门初核，经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。”广州也称改建行为需得到政府批准。

而目前市场上所谓的商业办公类项目主要有两类：真正用于办公用途的“真商办”、实际开发过程中改建为居住用途的“类住宅”。“类住宅”较容易向“商改租”方向改建，而要改造真正用于办公的商办项目在开发商眼中很有难度。

北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，以此次提出“商改租”的上海为例，该市消防部门对写字楼和酒店等“真商办”项目改造成居住功能有明确的限制，若后续没有消防机关的政策松动，改造很难成行，“今年上半年发生过由商办类项目改造成住宅用途时的消防恶性事件，我认为短期内松动不太现实。”

金羽补充说，“真商办”中大型商场和点式写字楼由于纵深过大，采光条件有限，也不适合改造成居住用途的住宅；此外，南京提出的“闲置和低效利用的国有厂房”的改造难度相比于“真商办”更大一些，并且国家政策在产权性质问题上也有诸多对改造其用途的限制。她透露，泊寓暂且不会考虑寻找将废置厂房改造成长租公寓的可能。

中原地产研究院首席研究员张大伟则直接指出，“真商办”也不适合改造成住宅，“写字楼大多数是过道设计，没有足够的空间把厨房和厕所等居住设施加进去。”