限价高压下环一线城市房价降温 年内难现翘尾行情(2)

多位开发商人士坦言，与限购限售相比，限价的威力更大。“限价”调控则使新房入市变得困难。以佛山为例，限价令划定了新建商品房价格备案标准，超过备案价格的不得发证销售。上半年，开发商撑着都没有去领证，而到了下半年尤其是11月，高达60个以上的新项目如雨后春笋般推出，价格也被限制在一定范围内。

一份网传文件显示，在佛山顺德，大良、陈村、北滘、乐从范围内，毛坯商品住房最高销售单价不得超过24000元/平方米；在禅城，新建毛坯商品房最高价格不得超过15000元／平方米。

这大大增加了市场的供应量和开发商的竞争压力，也造成了新房与二手房价格倒挂，部分**区域内配套成熟的二手房售价超越了同区域新房，如佛山湖景路片区二手房单价在20000元以上，近期开盘的绿地璀璨天成价格仅为18000元／平方米。

“限售”调控则打击了**购房需求。中原研究中心认为，各地在“金九银十”之际密集出台限售，反映房地产调控将会延续。

年内难现“翘尾”

环一线城市是此前出货量较大的区域，房企多重仓于此。如今在供过于求的局面下，房企面临的库存压力相当显著。

以临深城市东莞为例，据东莞中原统计，截至10月31日，东莞住宅库存面积为510.88万平方米，同比上升49.49%，住宅库存量创下近27个月的新高纪录，同时消化周期持续拉长至10.1个月。

伴随开发商的密集促销，2017年的最后六周，环一线楼市是否会出现“翘尾”？

张宏伟认为，目前**一二线城市销量并没有明显起色，加之调控不放松，各地很难再现翘尾行情。严跃进也指出，如无锡等部分一线周边城市，由于此前交易量较大，接下来可能会出现透支现象。

如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

“可以预想，明年一季度因为楼市调控与春节等因素，市场行情将持续低迷。如果房企不开足马力销售，二季度销售量将难有起色，半年报业绩会面临较大的压力。”张宏伟指出，明年春节后房企应启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

中原研究中心则指出，开发商应制定合理的营销策略，加速消化库存量，完成资金回笼。

尽管当下走势不容乐观，但市场并不看空环一线楼市远期表现。中泰证券首席经济学家李迅雷指出，房地产不大会出现大幅上涨的情况，但还是存在结构性机会。预计接下来房地产会出现销量下降、增速负增长，房价疲弱。

但是，由于要防范发生系统性金融风险，这意味着房价不能出现大跌。一旦房价出现低迷，可能就会有鼓励性的措施出台。

而房价的结构性机会，主要看人口的流向。严跃进也认为，接下来一线城市周边率先成功通行地铁或高铁的片区，有较大可能出现交易量和价格反弹。