多地楼市试探性松绑 业内人士称2019更不好过(2)

横盘时代

分析过去两年多的楼市变化，可以发现，有别于以往的“新时代”可能已经到来。

中国楼市此轮调控始于2016年三季度。当时，在经历一轮房价增长后，2016年国庆期间，全国共有19座城市先后发布调控政策，中国楼市新一轮调控周期自此开始。

随后到2017年2月，在中央财经领导小组第十五次会议上，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。紧接着在3月份的全国两会上，“因城市施策去库存”、“加强房地产市场分类调控”、“遏制热点城市房价过快上涨”被写入政府工作报告。

调控风暴自此袭来，北京在2017年3月17日率先出招，将已有住房或购房记录者的首付比例提高至6成。当年3月，全国有超过30个城市陆续出台调控政策多达38次。

按照某研究机构数据，2017年，全国110个城市及县级以上部门，共发布调控政策超过270次，是历史上调控最多的一年。而到2018年，截止到2018年12月前全国已发布的各类调控更是多达444次。

2018年7月31日的中央政治局会议还在重申“坚决遏制房价上涨”。

史上最严调控期内，“降房价”成了各地政府部门负责人必须下定决心、不得不完成的任务。中国楼市在强力调控下的效果也是立竿见影，截至目前，统计局的数据显示全国房价稳中有升、波动平稳，而来自中国指数研究院的数据则显示，2018年全国楼市成交面积也与2017年基本持平。

这是几乎过去5年来都未曾有过的情况，调控令市场波动在短时间内降到了最低。新城控股总裁欧阳捷此前曾针对这种市场状况撰文认为，鉴于房价上涨预期消失，价格稳定成交放缓，中国楼市现已进入“横盘时代”。

按照欧阳捷的观点，在严厉的调控之下，房价上涨预期已经消失，没有价格波动的市场，将导致投资客全面退潮，随着市场需求向自住型客户转移，市场进入缓行平稳周期，各类限制政策存在的意义也将逐渐消失。

周京奎也认同这种看法，他认为未来其他城市调控松绑可能也是基于合理调整，眼下市场预期偏冷，部分地方的松动，实际上也是地方对一些正常需求进行微调，对有效需求进行释放。

但对于企业来说，横盘时代却是最难受的时期。许多房企对眼下的态势都持谨慎态度。根据上市房企业绩报告，恒大、碧桂园、融创、泰禾等房企2018年下半年以来拿地速度均有明显放缓。

房企收敛扩张，在土地市场的表现最明显。按相关的数据，从2018年下半年开始，全国土地成交面积出现连续下滑，其中9-11月连续三个月土地成交面积同比下滑，11月更是下调5％。

土地、项目是一家房企规模扩张的基础。可现在，即便像中海地产这样负债率不足60％的企业，也没有再大肆拿地了。中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国此前甚至在业绩会上公开表示，“目前我们对市场保持高度谨慎态度，宁可错失一些机会，也不想投错几块地”。

“横盘时代的楼市既没有火热的盛夏，也没有寒冷的冬天，只剩下没有投机投资客的春秋两季。”欧阳捷这样总结道。

有分析师认为，2018年全国房地产销售额仍将刷新历史纪录，但销售面积有可能低于2017年，与欧阳捷的横盘理论类似，他以此判断楼市拐点已经出现。

楼市下行考验着开发商的资金状况，而土地财政衰减则成了摆在政府面前的一道难题，通过行政手段控制市场价格，横盘带来的后果，其实给部分政府和企业都带来了压力。

这也从另一个侧面诠释了近期一些城市急于松绑调控的动机。某研究院院长告诉记者，今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务的压力，资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此，2019年的政策面，更大可能是中温放松，“既不会大刺激，也不会过于紧张”。

但他也强调，市场全面放松的标志应该是基准利率和首付比例的调整，而目前距离这种形式的放松还为时过早。

2019年不乐观

岁末年初，整个市场都对未来政策风向越来越敏感。

在2018年12月23日举行的“第十届北大光华新年论坛”上，建设银行董事长田国立就说，“我搞了一辈子金融，现在买房也赚不了钱了，你现在买不就是高位接盘了吗？”

田国立的这句话虽然是为倡导租房的提议做铺垫，但也从侧面显示了当下楼市与以往不同的参照系。

与诸多认为调控松绑，楼市回暖的论调相左的是，在记者采访的多位人士眼中，新一年的中国楼市，可能还将继续下行。

一位不愿具名的券商分析人士告诉记者，他们判断2019年房地产市场会比今年更冷，理由除了连续调控造成的市场预期转向之外，他们认为从历史销售、土地出让等数据来看，房地产市场已再次进入下行周期。

一研究机构也是这种观点的支持者。尽管2018年中国楼市行情趋冷，但从宏观数据上看，中国楼市仍在顶峰行走。过去三年，中国楼市的连续交易量都超过10万亿，在整个过去40年住房发展历史上是没有的。他认为，在需求大量释放后，明年市场会出现降温。

此外，该研究机构还认为，当前一二线城市的房价水平已经攀升至高位，与购买力形成的差距越来越大，会产生一种“自动的负反馈力”。

而对于房企来说，2019年可能会更不好过。上述券商人士认为，虽然政策层面近期对房企发债有所放宽，但机构对企业风控要求越来越高，房企融资分化越来越大。他举例称，以万科为代表的大型房企近期融资成本大致在5％以内，而内房股大多数房企目前融资成本均已在10％以上。

融资分化，与金融政策及机构对市场风险的判断息息相关。该人士认为，中小房企的融资问题还将延续，一些负债严重，质押比率过高的企业将会更加困难，其中一些企业甚至不排除出现违约的可能。

事实上，近期已有房企因债务违约而牵连购房者受损，除此前因退市导致在建项目烂尾的房企中弘股份外，圣诞节前夜，曾连续15年入围中国房地产百强企业的浙江房企银亿股份，公告一笔2015年发行的3亿元债券违约。隔天，该公司在宁波的银亿朗境项目即公告停工，而该项目此前已经售罄，其1500户业主可能将面临延迟交房的风险。

“从我们的分析来看，这种违约可能还会继续发生。现在融资困难局面转机不大，一些高负债、高质押的企业在2019年会更危险。”上述人士对南方周末记者说，“当初万科说‘活下去’时我们也不以为然，但现在的结果可能比预期还要悲观。”

不过，在欧阳捷看来，没有行业会放弃增长，大房企总是会继续发展，地方政府的基建工程也将继续为房地产注入动力，而随着主要城市供应相对充足，房价相对稳定，居民收入的增长也将逐步消减观望情绪。

周金奎也认为，类似近期这种地方性调整的放松会继续扩大。在他看来，中国楼市调控需要因地制宜的根本原因，是各地产业结构的千差万别，想要摆脱土地财政并不容易，而产业结构调整则是个缓慢的过程。“尤其越深入到三四五线，越艰难，所以会有一些符合市场逻辑的松动。但我认为经济发展不会开倒车，哪怕转型的过程会很艰难。”

2018年12月30日，李莉去售楼处签了合同。结束之后，她逐一退出了那些微信群。作为一个普通人，她没办法断言政策该怎么走，但无论如何，她还是想在这座城市有个家。