倪鹏飞：2019年房地产抵押还款违约率可能会增加

“未来一段时间，2019年或者更长一段时间中，房地产抵押贷款还款违约的风险可能会有所增加，有关方面需要做好防范或应对。”12月29日，在中国人民大学国家发展与战略研究院举办的中国住房支付能力指数暨纪念住房制度改革20周年研讨会上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。在他看来，过去一段时间房地产的过快增长已经对住房以外的消费、生产和投资产生了非常明显的挤出效应，而实体经济回升缓慢、宏观经济持续下行也会导致居民增长放缓和下岗增加，不能按时偿还住房抵押贷款的家庭亦将因此有所增加。

当日，会议发布了中国住房支付能力指数研究报告。报告指出，如果使用过去三年或五年房价增长率的移动平均来测算居民对房价的预期，过去的房价增长率引发房价预期过度乐观，从而使房价增长过高，北京、上海、深圳、厦门、宁波、南京、合肥、福州、郑州、昆明、天津、石家庄、杭州、太原等城市的中低收入者会出现买不起房的问题。为了防范住房泡沫，防范风险，应抑制非理性预期对居民房价支付能力的影响，让买房者回归理性。

房地产挤出消费和投资

2018年经济数据中，最引人关注的莫过于消费增速的下滑。根据国家统计局的数据，今年11月份，社会消费品零售总额同比名义增长8.1%，增速比10月份回落0.5%，创近16年以来新低。

在倪鹏飞看来，当前住房的消费和投资已经对其他的消费产生了非常明显的挤出效应。理论上说，住房的消费和投资对整体消费的效应有三种：其一为财富效应，房价快速上涨会带动个人财富的增加，其他消费的需求也有增加的潜力；其二为带动效应，买房之后，上下游的装修、电器等消费也会相应增加；其三是挤出效应，房地产消费有可能挤占其他行业的消费。他认为，住房消费与其他消费存在倒U关系，也即这三种效应在不同的阶段起的作用不同。在收入上升、房价上升、住房支付的比例处在合理区间、预期特别乐观的情况下，财富效应和带动效应起主导作用，住房消费增加能够引起整个消费的增加；但是到一个拐点后，当收入增长放缓甚至收入开始下降、住房房价上升放缓或开始下降、预期悲观、住房支付的比例超出合理范围后，房地产消费的增长对消费的挤出效应凸显，其他效应减弱。当前整个社会消费增长率的下降，其中一个重要的原因就是房地产消费的挤出效应。

在经济发展的三驾马车中，除了消费外，房地产对投资同样产生了挤出效应。住房对生产或投资有两个正面的效应，一个是带动效应，住房投资可以带动其他的投资；另一个是杠杆效应，土地和房地产可以作为贷款融资的抵押物，为制造业、基建的开工生产创造条件。但拐点同样存在，超过合理区间，房地产对生产和投资的两个负面效应就会凸显，其一是虹吸效应，当房地产投资比制造业的利润率高，工资也高的时候，产业结构就会向它倾斜；其二是挤出效应，或者干脆叫“赶出效应”，当房价迅速上升，制造业的成本也随之大大上升，往往到最后要么停业要么转移。这种情况在全国范围的实体经济产业上都有显现：中西部地区最近几年大搞基础设施建设和房地产，制造业利润低又开不出房地产行业的高工资，自身发展乏力，接受东部地区产业转移也很困难；东部地区房价、地价上升进而工资成本上升，大大提升制造业的成本，导致企业无利可赚或者亏损倒闭，这是最近以来民间投资、固定资产投资等增幅下降的重要原因。

未来抵押贷款还款压力将大增

“直接地看，房地产似乎对中国经济增长做出了很大的贡献，今年就达0.5个百分点，但是如果考虑过去一些年年来房地产投资和房价上涨对消费、投资（民间投资、制造业投资）长期的挤出效应，导致了民间投资的下降，导致实体经济的下降，一得一失两项权衡，房地产不是支撑而是在拖累中国经济增长，所以，切不可再回到依赖房地产的老路，那将适得其反。”倪鹏飞指出，固定资产投资和民间投资的大幅下降，与房地产投资过快、比例过高和房价高有很大的关系。

与此同时，宏观经济对房地产行业也有反作用力。倪鹏飞认为，宏观经济下行会导致两个最重要的变量逆转，一个是人均可支配收入下降，或者说增长率出现下降；另一个就是下岗人数的增加。当收入下降，下岗人数增加时，原来处在合理水平的住房支付比例就可能不合理了，支付不起住房的人数就会有所增加，原来支付就比较困难的人，现在就变得严重困难了。

过去，金融机构认为只要把首付定得比较高就能够保证处在金融安全的范围内，但是虽然首付高了，但个人抵押贷款的收入假定多是虚浮的，比如说，有些人实际能挣可能是一万块钱，开出证明也许挣两万。尤其高收入者，例如金融行业，很多人的投资都是购房。如果出现下岗或者减薪，他们的按时偿还抵押贷款就会存在一定问题。

日前，中信建投证券发布报告预测，即使居民并没有为购房盲目加杠杆、城镇化也没有大跃进式的推进，实现70%的长期城镇化目标都可能要求居民债务/可支配收入比上升40个百分点，达到接近130%的水平。随着城镇化的推进和新市民加杠杆购房，居民整体的负债感显著加重或是较为确定的结果。

现实中，对于高杠杆买房的购房者来说，最近汹涌的机构裁员潮是一个影响巨大的“黑天鹅”事件。智联招聘平台大数据显示，2018年第三季度，IT/互联网行业的招聘职位数比去年同期相比减少了51%，连续第二个季度出现需求的负增长。如果一个人还着两到三套房子的贷款，突然一下子下岗了，抵押贷款还款的违约风险就会比较大。