70年居住变迁:从福利分房到城镇居民户均一套房(2)

供需两端加速造就大体量市场

现有存量房源面积300亿平方米，还有每年新增销售面积17亿平方米、1300万套住房(2017年数据)，如此大体量的房地产市场是如何造就的？

从福利分房时代的免费租房，到商品房时代的自费买房，最近20年间的房地产市场化改革，催生了一个巨大的房地产投资市场。

诸多研究都把中国住房制度的演变划分几个阶段：新中国成立后到1978年以前，住房由政府统一建设、分配，居住水平低；1978年开始改革开放，通过提租、出售公房、停止住房实物分配，启动商品房市场；1998年，全面推行房改，商品房市场开始阔步前行。

回归本源，住房问题也是需求和供给不断寻求匹配的问题，住房需求又可以分为面积大小和居住品质以及产权等几个层次。

从新中国成立到改革开放初期，城市住房制度主要是福利分房，除了人均面积少，还存在自有产权比例过低的情况。绝大多数城镇居民租住单位或房屋管理部门的房屋，只有少数居民拥有自己的住房。

国家统计局数据显示，1984年，城镇居民居住公房的户比重为88.2%，而居住自有房的户比重仅有9.4%。而且，这一年城镇居民人均居住面积也不过9.1平方米。

1998年之后的全面房改阶段，供需两端都开始全面加速。从需求端来看，一是福利分房制度的取消，导致绝大多数民众只能转向购买商品房市场；二是住房金融制度又为居民购房降低了门槛，政府推出住房公积金贷款加上商业贷款制度，相当于为居民在购房问题上加了杠杆，进一步放大购房需求。

此外，中国城镇化进程不断推进，进城之后的大量农民也是潜在的购房群体。

另一方面，在房地产供应端，1994年《城市房地产管理法》实施，中国开始推行商品房预售制度，房地产开发企业在投入较少资金的情况下就可以通过提前卖房以回笼资金，资金有了滚雪球的效应，加速了整个住房开发周期。

1998~2017年我国房地产开发投资累计完成85万亿元，年均增长21.4%；2017年房地产开发投资占全部投资的比重为17.1%，比1997年提高4.4个百分点。

从房屋为公家所有到居民自主拥有产权，这种住房产权制度的变化，也导致已购房群体能够独自享有房价上涨房屋升值的好处，这在住房价格的上涨周期中更会刺激购房需求。

国家统计局数据显示，2000年全国商品房平均售价2112元/平方米，到了2018年已经上涨到8737元/平方米。更突出的一点是，在这19年时间里，只有全球金融危机爆发的2008年，中国商品房平均售价出现了短期下降，此后又是一波十年连涨。

过去十几年，以商品房为主体的房地产市场发展还与一些制度有关，比如土地出让制度、税收制度、保障房建设等。在这些制度之后，政策刺激下的购房需求长年维持在高位，才是房地产市场发展的主要动力。