上半年40城新房成交环比降10% 下半年将继续下滑

7月4日，易居房地产研究院发布《2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告显示，6月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长8%，同比增长3%。2019年上半年，40城成交环比下降10.3%，同比下降0.3%。一线反弹，二线趋稳，三四线降温。

易居研究院研究员沈昕表示，2019年上半年，40城新建住宅成交面积同比微降，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。

部分热点城市调控政策还有收紧的可能，预计全国楼市还将继续降温，下半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

上半年40城成交环比下降10.3%

2019年6月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长8%，同比增长3%。由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，6月的移动平均同比增速为-0.3%。

分城市来看，上半年城市分化，一线反弹，二线趋稳，三四线降温。2019年6月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%，同比增长23%。

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比下降1%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长7%，同比增长18%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长25%，同比增长23%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比持平，同比下降25%。

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长11%，同比增长5%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比增长31%，同比增长43%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降1%，同比下降13%。

从半年度数据来看，2019年上半年，40城成交环比下降10.3%，同比下降0.3%。4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降3.2%，同比增长38.9%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降7.7%，同比下降0.4%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降17.9%，同比下降8.9%。

对比历史数据来看，上半年，一线城市成交量已触底反弹，同比涨幅是三类城市中最大的；二线城市成交量较平稳，与2017年和2018年同期基本持平，不及2016年同期水平；三四线城市降温明显，成交量环比和同比降幅均是三类城市中最大的。后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，目前已企稳反弹，二线城市后续还有可能继续降温，三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

下半年40城成交继续下滑

从排名来看，上半年40城成交面积同比增速排名为北京翻番，三四线城市普降。2019年上半年，成交面积同比2018年上半年增长的城市有20个，其中增速前5名的城市分别为北京、珠海、中山、福州和宁波，同比增速分别为131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和84.5%。

成交面积同比下跌的城市也有20个，其中跌幅前5位的城市分别为汕头、金华、扬州、舟山和惠州，跌幅分别为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。这五个城市均是三四线城市，充分反映了三四线城市经过去年的火热行情后，市场已经明显降温下行。

2019年上半年，40城新建住宅成交面积同比微降，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。二季度，住建部对住宅价格指数累计涨幅较大的10个城市进行了预警提示，此后苏州、西安等城市纷纷加码调控，西安出台了二线城市中最严限购令。

贷款方面，今年以来已有多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧，5月份以来，南宁、合肥、南京、成都、天津、福州等多地上调房贷利率。房企方面，5月底，监管部门透露消息将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品;同时，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

综合考虑这些情况，部分热点城市调控政策还有收紧的可能，预计全国楼市还将继续降温，下半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。