前7月土地成交总面积同比下降29.4% 房企七成布局一二线城市

近日，国家统计局发布了2019年1至7月份全国房地产开发投资和销售情况。前七月房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1至6月份再扩大1.9%。

与此同时， 2019年上半年万科、旭辉、融创、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二线城市。

中原地产研究中心统计数据显示，截至8月21日，全国标杆房企拿地变化明显，合计数据看，18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿，而其中一二线拿地金额高达7349.49亿，占比高达73.27%，这一比例也是最近几年的高点，2018年这一比例69.8%。

万科首席运营官、执行副总裁张旭在2019年中期业绩会上表示，万科拿地集中在长三角、珠三角这些区域，大部分三四五线城市将不再进入。

前7月房企

拿地面积下降近三成

今年以来全国土地成交总规模明显缩减。

据国家统计局数据显示，前七月房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1至6月份再扩大1.9%。土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1至6月份持平。

据Wind数据统计，2019年7月，房企拿地总面积为1512.67万平方米，环比下跌24%。7月单月，拿地金额超过100亿元的房企仅三家。Wind数据显示，截至8月23日，房企8月拿地47宗，总面积仅263.11万平方米。

专家表示，房企拿地总面积的下降，主要是由于上半年的融资渠道收紧，监测显示，近三个月房企的开发资金融资规模同比明显下滑，通过债权融资及银行贷款融资的规模显著收缩，卖房回笼资金成为开发资金的主力，随着融资渠道的进一步收紧，房企可能需要更依赖于卖房回笼资金，拿地会趋于谨慎，并且通过延长施工周期减轻资金压力。

专家认为，房地产开发行业在过去二十年快速发展，逐步满足了人们对居住空间和质量提升的需求，而后房地产的增量市场规模逐步减少也是于购房需求增速相匹配。后续房地产拿地面积下降的趋势不会变，但并不代表房地产开发行业将快速萎缩，一方面商品房开发量减少是逐步缓慢的，而非断崖式下跌；另一方面各大城市旧城改造依然会给房企带来很多新机遇。

房企多布局一二线城市

近期，房企中报集中发布，除了销售额、利润数据之外，房企频谈土地储备。其中一二线城市成更多房企的重点布局方向。

某数据显示，截至8月21日，全国标杆房企拿地变化明显，合计数据看，18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿，而其中一二线拿地金额高达7349.49亿，占比高达73.27%，这一比例也是最近几年的高点，2018年这一比例为69.8%。

以万科为例，今年上半年，万科拿地规模明显下降，新获取项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米。按建筑面积计算，82%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

专家表示，不是说所有四五线城市都不去，比如大湾区、上海周边的长三角地区仍会考虑拿地，但不会把点布到全国所有的县级市里面去。这是为了提高效率，更重要的是防范风险。

除万科以外，据监测显示，旭辉、中海、正荣、融创等房企今年上半年八成以上的住宅土地交易落成于一二线城市。

就房企积极布局一二线城市的情况，专家认为，2019年楼市分化，一二线城市出现市场成交小阳春，房地产企业更关注一二线城市市场。从趋势看，预计2019年四季度，房地产企业集中一二线拿地的趋势依然持续。但随着资金情况的收紧，高溢价率地块出现的可能性不大。

专家表示，房企回归一二线的重要原因在于需求侧出现的变化，一方面是棚改接近尾声后，三四线以及下城市未来购房需求总量会出现较为明显的下降，过于激进在三四线拿地未来的风险性会不断提升；另一方面，从目前二线城市的抢人政策来看，对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会明显弱于二线城市，同步导致房企逐步退出三四线城市。