商业地产下沉 三四线以下城市已成重点区域(2)

现状与困境

根据报告，从商业用房市场看，2019年1~9 月，三四线及以下城市商业营业用房开发投资额、新开工面积、销售面积占全国商业营业用房对应项的比重分别为54.0%、63.2%、65.4%。三四线及以下城市商业营业用房新开工及销售规模持续领先于一二线城市。相较于其他地区，华东地区三四线城市商业营业用房新开工面积和销售面积整体偏大。

从商办用地市场看，三四线城市的成交面积保持稳定，成交楼面均价连续六年保持上涨，市场有所升温。2019年1~9 月，全国商办用地供求均下降，成交楼面均价同比下跌。相较一、二线城市，三四线城市商办用地成交规划建筑面积同比增长、成交楼面均价同比上涨。

图片来源：2019 中国中小城市商业地产发展研究报告

在线下零售回暖和消费结构升级的背景下，中小城市商业地产面临升级机遇。

王永平认为，一二线城市常常住宅销售比较好、房价高，开发商拿地时通常都是做综合体，商业物业的成本在住宅利润中可以消化、覆盖。但是，不少三四线城市住宅的涨幅比较小，用综合体做商业地产这个模式的优势并不明显。

目前，最常见的商业地产项目的商业模式是，用商业项目捆绑低价拿地，以住宅和街区的利润来平衡购物中心的投入，获取商业资产。商业地产“捆绑红利”的属性，决定了商业必须要做。但开发商往往事前轻视了，事后却发现要么地拿错了、要么楼造错了，当项目启动推进后，才发现陷入了两难境地。

恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰透露，在过去十年，全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米，但建成开业率为43%左右；而百强房企所持有的商业项目,达到盈亏平衡点的为36%。

就商业模式的同质化而言，绿城管理集团副总经理祝军华表示，中国商业发展的第一阶段是规模化过程，如果没有规模就没有话语权，规模需要标准化，标准化就需要可复制，所以导致了同质化。不过，他也认为，规模发展阶段就要过去了，因为投资已到了边界，加之整个回收周期太长和融资环境的变化。“第二阶段会朝着多元化的精准定位发展，尽可能减少同质化构成的商业模式出现。”

图片来源：2019 中国中小城市商业地产发展研究报告

市场前景可观

祝军华表示，就中国房地产的形势而言，上半场的增长是投资驱动的资本性增长，并不是能力性增长，而进入下半场，就要靠运营来增长，管理、优化、盘活资源，使资源发挥更大的社会价值，中小城市有质量的增长或基本保障，吃、住、学等投入是接下来的重点投资方向。

同时，报告认为，未来随着城镇化的持续推进、三四线城市居民消费能力的提升，能够满足整个家庭不同年龄段人群购物、娱乐休闲、餐饮等消费需求的一站式购物中心将成为中小城市商业升级的主要趋势。在满足大众消费的基础上，能够与一站式购物中心形成差异化经营的“小而美”主题型购物中心也将成为部分企业打造独特产品定位的选择。

从发展趋势看，文化IP的塑造正逐渐成为中小城市商业项目运营的关注点。而数字科技的赋能，则是购物中心实现效率提升、增强购物体验的重要技术手段。

就发展夜间经济而言，王永平认为，三四线城市都在提夜间经济，主要是因为政策因素较大。发展夜间经济，需要考虑到企业的管理成本、城市公共交通配套等问题，还有是对城市形象和城市管理造成的问题。

上述《意见》提出，活跃夜间商业和市场，有条件的地方可加大投入，打造夜间消费场景和集聚区，完善夜间交通、安全、环境等配套措施，提高夜间消费便利度和活跃度。同时，降低流通企业成本费用。推动工商用电同价政策尽快全面落实。