年底拿地窗口期来临?房企分化趋势明显

12月19日，南京出让10幅土地，其中城中、江宁横溪、禄口等区域的9幅地块以底价成交，江宁上秦淮G94地块，经过23轮竞拍，被融信以楼面地价19018元/平方米拿下，相比此前高峰期的地价微降973元/平方米。

业内人士解读为拿地窗口出现。近期底价出让的情况在不少城市上演，房企正在利用这次拿地窗口期重新调整赛道，新一轮洗牌逐渐清晰。梳理部分房企财务指标，不难发现年底房企融资大增，多用于买地、收并购。

中原地产研究中心数据显示，截至12月18日，房企海外融资超过700亿美元。进入12月，在11月单月超过50亿美元的融资基础上，超过10家房企发布了超过20亿美元的融资计划。

“年底出现了一个拿地低点，但中长期还要观察，目前中央调控政策还没有松动迹象。“一名奔向千亿规模的上市房企高管认为，未来是否出现一定程度的放松，取决于是否真正落实因城施策。但市场不会像过去那样大起大落，这一点中央态度很明确。

大拓融资渠道

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年房企美元债刷新纪录，这是由于房地产行业资金紧张，房企大量发行美元债导致的，多家企业首次发布美元融资。

部分房企融资难度增加，但大部分企业的融资成本依然平稳，对于经营稳健的企业来说，融资成本降低仍是趋势。但对于杠杆率较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

房企融资成本分化，利率在6%-15%之间。如中海发行1笔10年期4.5亿美元债，年息率仅3.45%，是债券发行利息最低的中资房企。融创、碧桂园等大房企利率也走低。

一名金融机构人士分析认为，弘阳努力拓宽融资渠道，颇有做大规模之意，尽管销售规模排名已进入行业前60位，但前百强的房企也只有做大规模才能不掉队，才能不断借到钱。“这是环环相扣的。”这名人士指出，房企在这轮赛道转换中拼尽全力，做规模房企，势必要牺牲一些利润。对于机构融资而言，与房企的交易通常是以股权进行，因此对于扩张中的房企，仍将它们列为难度高的交易对手看待。换言之，行业前30的房企比较受机构欢迎，前十中以融创与碧桂园为最受欢迎合作方，另有两家企业由于负债高与创始人涉案，被大部分私募列入高风险企业名单。

中小型房企融资利率高，融资创新不断。如弘阳近期发行20亿ABS，从发行人为弘阳商业保理(深圳)有限公司、深圳前海澜海商业保理有限公司可见，弘阳利用其商业租金收入作为底层资产做了一个应收账款融资，拓宽融资渠道。按照融资规模推算，弘阳的商业年租金收入大约10亿元。机构人士分析，这类融资利率在8%-12%，比开发贷贵却比私募便宜。据透露，这也是“723”ABS新政后首个无存量获批的新储架式资产证券化项目。

张大伟等业内人士认为，最近房企明显关注资金链安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以最近几个月，针对房地产融资的政策都在规范与收紧。信托与海外融资，都在规范而不是全面暂停，对于中小房企尤其是高负债率房企来说，未来融资难度较大，但对大型企业影响相对有限。

房企融资的底气部分来自于销售向好。中原地产研究中心数据显示，截至日前，有32家标杆房企公布了2019年前11月销售额，合计56027亿，同比上涨18.6%。部分房企业绩爆发，如恒大单月销售刷新历史纪录。32家房企2018年合计销售额52538亿，也就是说，前11 个月，大部分主流房企已经超过过去一年的销售额。

土地市场分化

与上述融资情况对应的是，截至12月17日，2019年50大城市合计卖地3.97万亿，同比上涨16.3%，全国有30个城市卖地超过500亿，刷新历史纪录。

房企土储地区也有分化。其中出现了14个千亿卖地城市，排名前三的是：杭州2709亿，上海1822亿，苏州1683亿。此外，还有昆明、温州等16个城市卖地超过500亿。在50个城市里68%的城市2019年卖地同比上涨。

结合第三方机构数据看，市场分化也体现在土地市场，部分一线热点城市开始出让部分与之前明显不一样的土地。土地挂牌供应有所增加。从卖地城市积极性看，大部分城市依然在增加土地出让。整体看，楼市调控政策也出现了微妙变化，针对房价上涨明显区域，调控加码持续，最典型的苏州，出现了多次密集微调。

拿地房企相对集中在非民企。

不同城市间也明显分化。地方政府调整了部分土地政策，最近几个月，各地土地市场约束条件减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整，叠加部分城市的限价政策微调，开发商拿地积极性提高。

张大伟认为，融资、土地市场的变化，反映了房企需要补充土地储备，包括部分企业的战略布局增量加大。最近还有新上市房企增加土地储备。从市场变化看，第二梯队房企抢地坚决。

拿地窗口期的出现，也是房企对未来房地产市场走势预判分化的结果，房企对非优质土地定价下调。但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。

从总体土地市场看，三线城市成交额下调，最近三四线城市成交依然低迷，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，也是出现一二线土地市场升温的主要原因。张大伟认为，明年不排除有进一步微调楼市政策出现。

收并购潮起

值得关注的是，大部分房企的流量上涨速度明显快于权益，合作项目越来越多，部分企业明显价格调整促销，如珠三角一线城市周边城市群的一些供应集中区域。房企为了规模化，最后1个月依然努力“抢收”。

2019年前11月房企销售也出现分化。相比2018年同比上涨超过50%，2019年大部分企业以平稳为主，部分企业涨幅明显放缓。大部分企业业绩平均同比只上涨了18.6%。布局三四线城市的房企销售下降明显。

这一波收并购潮中，主角的双方特点鲜明。世茂、弘阳等晋级目标明显的房企近期活跃于收并购市场。收并购的另一方——濒临危机的房企则不惜卖项目求生。

世茂经历了2015-2017年的销售低潮，2018年以1761.2亿元排名第11位。进入2019年，世茂大举展开收并购，据其收购泰禾集团、明发集团、粤泰股份、万通地产等项目金额统计，金额已达200亿元，还有很多未到披露阶段的交易正在进行中。近日，世茂已联手机构进场做尽调，有意收购福晟集团相关资产。

弘阳则在近期不断拓宽融资渠道，据该公司人士表示，房企融资正是为了抓住年底这一波拿地机会。

绿城和新湖中宝最近的一次合作，恰好映射了收并购双方的心态。进入下半年，新湖中宝卖地动作频频，由于有息债务在2019年有所增长，一年内到期债务压力增加，新湖中宝不得不出售地块缓解现金流、调整财务结构。

年中时，新湖中宝将长三角地区20幅土地以67亿元转让给融创之后，日前，又以36亿元将新湖上海明珠城项目35%的股权售予绿城。

值得关注的是，截至12月11日，绿城获取土地56幅，土地投资额约739亿元，新增货值超1700亿元，新增可售面积近700万方。绿城积极补仓优化供货节奏，在一线城市土地资源日益稀缺的情形下，绿城再次进入上海内环区域并获得一块纯住宅用地，不仅可为绿城带来超过100亿的货值，增加在上海地区的土地储备，还有助于进一步提升绿城在上海市场的品牌影响力。