地产寒冬绽春意 35家房企有望跨入千亿俱乐部(2)

借道海外融资超700亿美元

“如果能融到钱，我们还是会选择融资。”日前，一位不愿具名的房企董秘向《证券日报》记者表示，没有渠道获得低成本融资，不得已才偃旗息鼓，在销售端发力，争取回收更多现金，让企业安全运转。

据中原地产研究中心统计数据显示，2019年以来，国内房企至今合计发布海外美元债已超700亿美元，比2018年同期增长近50%。在最近几笔融资中，融资成本已从5%涨至13.75%不等，其中，德信中国、佳兆业、正商实业、佳源国际等几家房企的融资利率均超10%。

借道海外融资，通常是在国内融资渠道不畅背景下的无奈选择，鉴于发行主体信用评级及自身实力的不同，融资成本也各不相同。

“房企之间，不仅是规模分化较大，融资成本的分化也很明显。从全年情况看，海外融资利率主要在6%-15%之间。”张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，发行美元债融资“井喷”的背后，是融资渠道被限制，杠杆率较高的房地产企业，资金压力更大。

亿翰智库在研究报告中指出，房地产行业已然从高杠杆、高利润的“黄金时代”，进入步履维艰的“白银时代”，销售增速逐渐放缓，调控政策持续收紧，融资成本不断上行。进入“白银时代”以来，房地产行业净利润率一般维持在10%-13%，借钱成本如果超过10%，意味着利息支出正在吃掉利润。

大型优质房企对融资成本的控制一直握有较大话语权，近年来一直在试图降低融资成本。自2016年开始“降杠杆”以来，万科、中海、华润和龙湖等稳健型头部房企的净负债率（指考虑永续债后的净负债率，下同）均控制在50%左右；作为“后起之秀”的新城控股、旭辉等中型追求规模型房企的净负债率在70%-100%之间波动；融创等激进型房企的净负债率超过150%，净负债率最高者与最低者的差距高达近6倍。

“融资成本几乎决定企业的利润率走向。”同策咨询研究中心总监张宏伟曾向《证券日报》记者表示，“很多人以为，内部收益率（IRR）指标指的是项目获利水平，其实是不对的，内部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本（比如贷款利率）。如果内部收益率是20%，利率是20%的话，说明一分钱也不赚。”

483宗并购交易涉资2434亿元

楼市寒潮，恰是房地产企业“大鱼吃小鱼”之时。

大房企敢于在行业寒冬期低价并购中小房企资产，是出于房地产行业集中度越来越高、保证规模发展的诉求，不管是1000亿元、5000亿元还是7000亿元，先把规模做上去，并在尽可能保证利润空间的情况下，完成规模增长的目标。小房企甩卖项目，往往是生死攸关之举，处于被动地位，只能断臂求生。

《证券日报》记者查询iFinD数据后发现，以最新公告时间为准，截至12月17日，2019年A股房企并购事件已达483宗，其中，已完成213宗，失败30宗，剩余240宗仍在进行中，涉及资产总价值2434亿元。

另外，汇聚大量头部房企的H股板块，并购动作也频频出现。今年以来，融创中国先后收购泛海、阳光100、云南城投集团等公司旗下多项资产，并购耗资约400亿元。融创中国相关负责人表示，强劲的销售回款及放缓的拿地节奏，为公司账面累积了大量运营现金流，收购不会对公司现金流造成影响，公司有信心保持负债率在未来几年继续下降。

近年来，融创中国的掌舵人孙宏斌靠着几宗大买卖名噪一时，被地产界称为“并购王”。据不完全统计，仅在2017年以来，融创就先后投资链家、乐视、天津星耀、华城富丽、大连润德乾城以及万达资产包。

并购潮起的另一面，是中小房企的加速出局。建业地产掌舵人胡葆森在今年的中城联盟会议上表示，最多的时候，中国房地产企业注册数量近10万家。经过大浪淘沙、多次调控后，还有新项目开工的企业已不足1万家了。近90%的房企已经落后了，被边缘化了，或出局了。

人事震荡 组织优化力度空前

在调控政策与融资环境的双重压力下，不管是头部大型房企还是中小型房企，都有了强烈的危机感，于是开始大刀阔斧地变革，导致人事地震连连，高管流动频发。

2019年房企人事动荡凸显出以下几个特点：一是很多年轻高管上位；二是倒在业绩军令状上的职业经理人转换东家；三是二代接班人走向台前。

10月9日，上海中梁地产集团有限公司法人由“黄春雷”变更为“李和栗”，据媒体报道称，李和栗出生于1987年，年仅32岁。11月10日，正荣地产公告称，王本龙已辞任，将由执行董事兼董事会主席黄仙枝暂代执行总裁职务，直至选出新总裁为止。在此期间，正荣产业发展集团副总裁、商业董事长肖春和也递交了辞呈。

此外，中南置地总裁陈昱含、新城控股董事长王晓松、融创文化集团总裁孙喆一、福晟国际董事会主席潘浩然、大发地产董事会主席葛一暘、华董中国执行总裁董国倩等皆为新上位者，其中既有二代接班人，也有职业经理人。

头部房企的管理层也不消停。12月20日晚间，蓝光发展发布公告称，张巧龙辞任总裁，华润老将迟峰接棒。而当时距离华润置地突然换帅仅过了3天。据媒体报道称，在过去7年里，华润置地管理团队已发生4次人事大调整，这在前十房企中可谓绝无仅有的存在，对华润置业近年来的业绩产生了极大影响。

人事频繁变动，是2019年房地产发展的一个缩影。据不完全统计，今年以来，离职的房企高管人数已高达上百位，仅四季度以来，就有超过50位房企高管出现职务变动，其中离职高管人数超过20位。

随着行业利润变薄，房企对控成本、增利润的要求越来越高，也对“蛀虫”的容忍度越来越低。营销、采购、投资这三大条线，成为了“重灾区”。管理层尚且惴惴不安，基层员工更是颇为惶恐，所以，组织架构调整和“组织优化”是基层员工能否保住饭碗的利器。

“按照正常人员流动标准是10%，今年可能有所提高。”某房企人士向《证券日报》记者直言，地产人没有几个是不焦虑的。

不过，焦虑中也孕育着新生，因为房地产的盘子还很大。“在此时沮丧，等同于过早投降。”阳光控股执行董事、全球合伙人及阳光城集团执行副总裁吴建斌称，在未来10年到20年，还有2亿人口要进城，平均每年有一两千万人，这就是刚需。

从微观层面看，楼市寒潮正在倒逼房企做加法，过去粗放经营的房地产企业开始搞起精细化运营。另外，过去一直以规模为关键绩效指标（KPI）的考核机制出现裂缝，品质、利润等指标进入考核体系，这意味着这一传统的资金密集型行业，正在发生内生变化，且这一变化将成为推动行业发展的新动能。后房地产时代，分化加剧之际，整个行业将进入“低容错时代”，不犯错、少犯错者将立于潮头。