物业股市盈率分化严重:最高115.21倍,最低仅5.7倍

市盈率是指股票价格除以每股收益的比率，通常用来衡量股价高低和企业的盈利能力。若市盈率高，则说明该股票的市场表现较好，市盈率低则代表该股票的投资空间较大。

本次的统计口径为静态市盈率，即当前公司市值除以最新一期的年报利润。

已上市的26家物业公司，平均市盈率为41.39倍，其中，11家物企的市盈率超平均值。招商积余的市盈率最高，达115.21倍，时代邻里、保利物业紧随其后，市盈率分别为82.32倍和80.44倍。另外，旭辉永升服务、新大正等物企的市盈率均超50倍。市盈率不足20倍的物业公司包括烨星集团、鑫苑服务、彩生活，中奥到家和祈福生活服务的市盈率尚未超过10倍。祈福生活服务的市盈率仅有招商积余的1/20。

物管行业之所以能够获得资本市场的青睐，主要源于两方面的原因。第一，物业企业属于典型的轻资产运营模式，无需投入大量的资金。第二，其存在的不确定性较小，物业费收入会为其带来稳定的现金流入，庞大的存量和增量市场保证了物业行业日后的可持续增长。

6月16日，招商积余收于每股31.1港元，相比于一年前的股价，涨幅达209%，市值突破300亿元，成为A股最大的物业管理公司。2019年的净利润为2.86亿元，在上市物业中位居第八。

但从盈利能力上来看，市盈率最高的招商积余，其毛利率和净利率水平几乎位于上市物业公司的末位。其在2019年的毛利润率为18.04%，净利润率4.45%。榜单中26家物企在2019年的平均净利润率为12.55%，比之低的仅有浦江中国。

港股中市值最高的属碧桂园服务，今年5月，其市值首破千亿，也是港股市场第一只千亿市值的物业股。截至6月16日收盘，股价为每股35.85港元，近一年来的涨幅达120%，对应的市值为985.77亿港元。

市盈率排在第二的时代邻里，其在2019年的净利润仅为0.96亿元，从公式分析可以发现，时代邻里的市盈率较高是因为分母“最新一期的净利润”较小。不足1亿元的盈利规模在26家上市物业中相对落后，据统计，2019年共有10家物企的净利润少于1亿元。

从整体利润规模上来看，碧桂园服务和雅生活服务的净利润规模远超其他物企，在2019年的净利润总额超12亿元，遥遥领先于行业。位于第三的彩生活，其在2019年的净利润为4.99亿元，而大多数物企的盈利规模都集中在1-5亿元之间。

虽盈利规模尚可，但登陆港股6年以来，彩生活的估值水平一直较低，市盈率一直在10倍左右徘徊。在进入资本市场以后，彩生活大肆扩张，举债收购第三方物业公司，显然，资本市场对这样的方式并不是很认可。从其股价表现来看，在2019年6月至今的一年时间内，股价由4.53港元/股下跌至6月16日的4港元/股。

截至2019年底，其合约管理总建筑面积已达5.62亿平方米，总服务面积12.11亿平方米，在规模上领先行业。唐学斌曾表示，今后将不会再亿收并购作为主要的扩张模式。在业绩报告中，彩生活也提出，将重视基础物业服务，提升业主满意度，重新走质量路线。