政府投资"旧改"也看收益 多地明确公共资金向基础需求倾斜

当前，各地老旧小区改造工程正陆续开展，成为居民改善居住环境、城市更新面貌、政府提升治理能力的重要切口。

由于缺乏明确的盈利预期，社会资本参与老旧小区改造的积极性不高，此前“旧改”多以财政资金为主导。记者观察到，相较往年，今年在政策安排上强调了资金筹措渠道的多样化——在原有中央补助基础上，增加了地方专项债纳入、金融创新支持等渠道。与此同时，各地积极创新资金使用方式，对不同层次的改造需求分类提供资金支持，提升资金使用效率。

“旧改”所需资金超6千亿 多地发行专项债

据市场初步计算，今年旧城改造涉及资金规模巨大。4月14日，国务院召开的常务会议要求，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。据华泰证券研报估算，若户均改造投资9.5万元，则2020年“旧改”市场规模约6650亿元。

从目前公开数据看，今年地方政府“旧改”资金来源除以往的中央财政拨付、地方财政出资等常规渠道外，还增加了地方专项债这一融资渠道。

据财政部、发改委披露的2020年全国财政收支数据显示，“做好城镇老旧小区改造”等内容均包含在6000亿元中央预算内投资与3.75万亿元地方政府专项债券投资项内。同时，今年中央财政还安排城镇保障性安居工程补助资金707亿元，重点支持城镇老旧小区改造和发展租赁住房。

今年4月，财政部提出2020年政府专项债券不再用于土地收储和与房地产相关的项目，但将城镇老旧小区改造纳入了支持范围。

西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登向记者表示，以省为单位，今年专项债资金用于项目资本金的规模占比由原来的20%左右提升至25%，这一政策调整为旧改项目纳入专项债创造了客观条件。

Choice数据显示，5月18日-6月1日，陕西、厦门、天津、深圳四地成功发行“老旧小区改造”相关地方政府专项债券共70亿元，发行期限7年-30年不等，票面利率平均值为3.15%。

据不完全统计，截至5月末，至少有15个地方政府招标发行老旧小区改造专项债券，累计发行规模为136.90亿元。

公共资金向基础需求倾斜 “提升类”改造鼓励市场化

“旧改”资金规模巨大，如何把公共资金用在刀刃上，考验地方政府智慧。记者观察到，各地多遵循“向基础需求倾斜”的分配原则，加强资金精细管理。

据目前公开的23个省（区、市）老旧住房小区改造规划方案显示，多地按照基础类、完善类和提升类等对改造项目进行分类，对不同层次的改造需求，分类资金支持方式，提升“旧改”资金的使用效率。

对于房屋修缮、水电气等基础类改造项目，各地财政资金多予以重点支持；完善类项目，则通过划拨部分资金、补贴引导等多种方式鼓励更多社会力量参与其中。

如，海南提出，对基础类改造项目，财政资金予以重点支持；对完善类改造项目，财政资金按“以奖代补”方式积极支持；对提升类改造项目，发挥财政资金的引导，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。

北京亦提出要明确政府、个人和企业的出资边界。在必改项目的基础上，居民可根据自身意愿在“菜单”上自选其他“提升类”改造内容。基础类以政府投入为主，自选类采用居民付费、社会投资的方式实施；并试点社会资本参与机制，鼓励市属国有企业参与老旧小区综合整治。

山东推出13条金融举措，从创新金融服务模式、发挥开发性金融和政策性金融优势等4方面支持城镇老旧小区改造。

政府投入亦需考虑收益 政企合作亟待切实落地

事实上，无论是专项债的运用还是社会资本的引入，均需考虑后续债务还续问题，这对“旧改”项目未来收益提出一定的要求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示，长远来看，政府对于老旧小区改造的投入仍需考虑项目的收益问题。未来仍需积极探索切实有效的政企合作模式，灵活采取政府委托、招投标、竞争性谈判等方式，兼顾改善居民居住条件与投资收益，建立起社会力量进入老旧小区改造项目的长效机制。

姜先登建议，可以在老旧小区管网改造完成后的一定期限内，对小区内的住户收取适当比例的额外供水供气费用。此外，亦可通过“旧改”添置各类便民服务网点，从而获得相应的租金或运营收益。