黄奇帆详解“为什么20多年来房价大涨”？

本文为6月24日，中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆先生受中宏国研研究院的邀请，进行的疫情下国际经济走势专题报告。

黄奇帆详解“为什么20多年来房价大涨”？

黄奇帆的专场报告共分五个部分来展开，本文仅选取关于地产的部分，来自问答环节。

问：城市大开发这20多年来，现在来讲大家都在讲价格是价值的一种表现，那么10年、20年前的房子价格到现在为止是涨了好几倍，但是建筑材料实际上没涨，除了土地涨了，人工稍微涨了，其余都没有涨，房价大涨是什么原因？

黄奇帆：你这个是带有一个哲学的问题，简单的问题被你弄复杂了。

其实有这么几段，1990年的时候中国还没有房地产，都是单位造点房子分配，机关事业单位造房子分配，当时整个中国城市居民的人均住房，是八个平方米，包括上海在内都是人均八平方，三口之家能够住30平方米的建筑面积，使用面积20来平方，也算是蛮好的一个像样的家庭，但实际上这20几平方就是一大一小的两个居室，实际上也是很困难的，这是当时。

1990-2000年中国开始有房地产，开始加大房产建设，那个时候到2000年的时候，那一年整个中国各大城市房产商建了1亿平方米的房子。

1990年全中国所有的单位造的房子，不是房产商，因为没有房产商，所有单位造的房子统统加起来，1990年没有超过1000万平方米。

2000年有1亿平方米，不是单位造的，是房产商造的。也就开始房产商的市场化。

从2000年到2010年，2010年中国造了多少房子呢？房产商造了10亿平方米，又涨了10倍。

然后从2010年的10亿，到2017年我们那一年建了17亿平方米。如果没有什么障碍房地产这么狂下去，是不是就会变成20亿，或者再过10年变30亿呢？

不可能的，因为市场饱和了，因为1990年人均住房面积8平方不够住的，到了2000年人均住房也就到了11平方米，但是2010年中国的人均住房到了30平方米，2019年就去年统计下来全国城市化居民，农民不算，城市化地区人均住宅面积48平方米，大体是50平方米。

一个人到了50平方米，三口之家150，讲全国平均，这就过剩了。当然还有住的很困难，没有房子住。但是从人均角度讲，这个到了50平方米，是平衡了达到峰值了。

到了人均50平方米，年建设量17亿平方米，实际上是中国的天花板，哪怕我们中央政府不说，房子是用来住的，禁止房地产再用他来炒作，我跟你说识时务的房产商市场规则也会推动房产的产量从高一年生产17亿，过个3、5年降到15亿、14亿，而不是每年总是35%、50%往上增长。

这个是不会的，市场会起这个作用，这个一个概念，就产量的概念。

第二个就所谓价格，1990年多少钱呢？一平方米200块，那时候工资是多少呢？58块。

我讲这个意思，就是说那时候的房价很便宜，到2000年的时候，这个房价差不多就是在平均上海的房价，就是在2000多块，最贵的房子上海衡山路、高安路这些地方，房子就是7000一平方，其他地方1000多、800，均价在1000多，我的意思是说10年涨了10倍。

然后又过了10年，上海的房子2000多块均价，2010年到了2万块，又涨了10倍，2万块均价，衡山路那种房子就变成了12万，这意思2000年7000块一平方，现在12万，涨了15倍，差不多翻了4番。

就这个概念。

那么你说这是货币现象，因为我们通货膨胀，我们的M0基础货币，2000年是整个中国的基础货币M0只有多少呢？只有2万多亿，到了2010年是多少呢？20万亿，到了现在是多少呢？34万亿基础货币。这么讲是通货膨胀，从2万多亿变成30几万亿，涨了十五六倍。