多地密集发布楼市调控政策 遏制投机炒房(3)

依法调控遏制投机 竭力平衡供需关系中央

“房住不炒”政策可以追溯至2019年4月19日。

当日的中央政治局会议明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

3个多月后，中央政治局会议重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

今年4月17日，中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

楼建波认为，中央多次强调“房住不炒”传递的信号是，这将是很长一段时间内我国房地产市场调控的目标。

据邹琳华研究，进入2020年6月，另一个值得关注的新现象是，除深圳外，其他一线城市房价涨速有减缓态势。

2020年6月纬房指数显示，上海房价环比上涨0.65%，涨速比上月下降0.16个百分点；北京房价环比上涨0.13%，涨速比上月下降0.76个百分点；广州房价环比下降0.19%，涨速比上月下降0.86个百分点。

在邹琳华看来，这说明除深圳外，北京、上海、广州房价的快速上涨均缺乏后劲，市场难以支持房价持续快速上涨。这可能是因为，北上广限购政策远比深圳严厉，住房投资投机成本过高，资金进入相对更为困难。这也从另一侧面表明，短期内，严厉的限购可以在一定程度上弥补限贷政策的漏洞。

邹琳华认为，自2010年北京首次引入限购以来，以限购限贷为基本框架的调控政策体系已经运行了10年。这两大行政管控手段，几乎成了住房市场“长效机制”的一部分。然而，今年上半年以深圳为代表的一线城市房价走势表明，限贷政策实际接近失效。

邹琳华解释称，今年上半年，商业抵押贷款利率已经降至远低于按揭贷款利率的水平。人们可以通过抵押等途径更低成本地获取购房资金，使得限贷政策失去作用，已有的以限购、限贷为基本框架的调控政策体系面临解体。

邹琳华补充说，尽管如此，在疫情多维冲击及内外部经济形势极不明朗的条件下，房价不存在全面上涨或持续上涨的经济基础。换句话说，放任资金炒房，虽然房价短期可能大涨，但必将以大跌收场。从防范宏观风险角度看，“房住不炒”的方向不可能改变，维持房地产市场的总体稳定仍是基本方略。“2020年下半年，在限贷失效的背景下，更多的城市将随深圳升级限购政策。”

邹琳华建议，在较短的时间内，我们可以通过升级限购来应对投资投机需求的涌入。但更重要的是，在限贷失效的背景下，我们需要对沿用多年的限购限贷住房调控体系进行重构。

楼建波认为，在一定时间内，各地有必要采取“限”的政策，这有助于依法落实“房住不炒”目标，但在住房供给长期不充分的情况下，“限”的政策只能暂时压制房价上涨，无法从根本上解决房价上涨的问题。

在楼建波看来，就房地产市场来说，房价到底是涨还是跌，最终的决定因素是供求关系，而住房的供求关系又跟地方的经济发展有关，只有一个地方经济在发展，人口在聚集，才会形成房地产市场。

楼建波称，房地产市场的调控目标主要还是促使供需关系平衡，特别是在法治的轨道上进行调控。一方面，增加商品房供应；另一方面，促使地方加大保障性住房的供给，尤其是租赁型保障住房的供给。