经济内循环，房地产要靠边站吗？(2)

三、内循环绕不开房地产

针对“经济内循环”对房地产行业的影响，存在着两种截然相反的观点：一种观点认为，房地产作为国民经济支柱产业，在拉动经济中有着不可替代的作用，只有房地产才能救经济；另一种观点则认为，房地产业过度透支了居民的消费能力，在经济趋向内需为主的大背景下，应当严格限制房地产。

持第一种观点的人，以原国家房改组组长、汇力基金董事长孟晓苏为代表。他在近期接受中国房地产报记者采访时表示，“房地产市场是链接国内大循环的关键环节，楼市活跃能带动相关产业繁荣，发展出国内超大规模市场的优势”。他认为，在国内经济内外严重受阻的情况下，启动楼市而非抑制楼市应是正确的政策选项。房地产业作为一个拉动力很强的主导产业，它能起到一把钥匙开多把锁的作用。

对此也有人持不同观点。粤开证券首席经济学家李奇霖在解读内循环的文章中指出，“高房价的负面影响显而易见，对消费的拖累更是如此”，他认为，近两年尽管出现了局部性的地产调控放松，但“房住不炒”的总基调没有变。在推动内循环的战略下，后续在中央层面放开房地产调控的概率很小。

尽管管理层在反复强调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，但启动经济内循环，房地产始终是绕不开的话题。客观地说，房地产整个产业链自身就是一个完整的内循环，每一个环节都可以在国内完成。因此只要解决了房地产自身的循环机制问题，就会走上良性发展的轨道。

四、如何解决房地产内循环

房地产作为特殊商品有着与其他商品不一样的属性，因此其内循环机制也有所不同。首先，房地产既是消费品也是投资品，某种程度上其投资属性更强。其次，房地产作为消费品，其消化周期非常长。食品等快消品的消费周期可能只有几天，服装消费周期可能一两年，大家电消费周期通常在三五年，汽车消费周期在10年左右，而房地产的消费周期可能是一生。此外，房地产对资源消耗最大，占用资源时间最久，特别是对土地和资金的占用。基于上述原因，解决房地产内循环问题难度更大，对宏观经济也更为至关重要。

首先是生产环节（供给端），房地产市场存在几个不平衡。一是城市之间的不平衡。由于城市发展水平、资源配置、人口数量、收入水平等方面的差异，造成热点城市住房长期供不应求，房价高企，而一些中小城市则库存严重，两者房价出现巨大差异。二是商品房与保障房之间的不平衡。由于历史原因，保障房建设严重不足，更多的人需要通过购买商品房满足住房需求，导致商品房价格上涨。三是商品房与租赁房之间的不平衡，租赁住房始终是住房市场的短板。

其次是流通环节，存在一定程度的梗阻。本轮房地产调控实施4年取得了显著效果，“房住不炒”的总基调深入人心。单从调控手段看，目前大多数城市仍然以行政手段取代长效机制，有的城市对限价、限购限制得过死，不仅“限涨”，甚至“限降”；有的城市限购政策不科学，使区域市场陷入死循环。过度的行政干预很大程度上限制了刚性需求和合理的改善需求，成为房地产市场正常运行的梗阻。

最后是消费环节，最大的制约因素是房价。房地产作为居民家庭最大宗的消费品，往往需要每个家庭倾其所有，掏空“六个钱包”，再加上二三十年的贷款。虽然最终实现了房地产的内循环，但确实严重影响了其他消费需求，对整个经济的健康发展造成严重影响。随着房价不断上涨，购买力下降，房地产的内循环也将无法实现。

解决上述问题，简单来说就是补短板（补保障房的短板，补租赁住房的短板）、调结构（调供地结构，调产品结构），最终实现降房价的目的。当然，在这个过程中必须坚持的原则就是“房住不炒”，强化房地产的居住属性，削弱投资属性，净化市场，引导合理消费。

五、房地产在内循环中的机会

内循环的落脚点是扩大内需，对于房地产来说就是释放与住房相关的消费需求。在经济内循环中，房地产存在哪些机会？如何把握这些机会？笔者认为至少有以下几点值得把握。

首先是城市群、都市圈的机会。房地产市场从总量上看似乎已经饱和，但一二线热点城市仍存在供不应求的状况。去年国家发改委出台关于培育发展现代化都市圈的指导意见，都市圈范围内的城市和周边郊区正在迎来历史性机遇，房地产需求将爆发式增长，这也是业界的共识。

其次是城市更新、旧城改造的机会。房地产经历了20年的高速发展，新建住房市场逐渐趋于饱和，但存量房市场潜力巨大。2000年之前建设的老旧小区从安全性、环境、品质等方面存在大量问题，大部分需要更新改造。据官方统计，至少有40亿～60亿平方米老旧小区需要加装电梯，仅这一项就是万亿级的市场。今年，住建部正在实施3.9万个小区的改造计划，重点是完善小区配套和市政基础设施、环境、提升养老社区、托育、医疗等公共服务水平。此次改造涉及居民700万户，去年和今年两年国家财政投资600多亿元，而这仅仅是一个开始。据媒体统计，截至目前百强房企已经有超过半数涉足城市更新和旧城改造。

最后是细分市场的机会。随着消费升级，房地产相关消费需求也将得到释放。例如旅游消费的升级带动酒店、度假、民宿等旅游地产，养老服务的升级带动医疗服务、大健康、养老等相关房地产需求，消费的升级带动商业地产等等。

构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，是一项长期的国家战略，房地产行业身处其中不可缺席，必须主动应对，将企业发展、行业发展融入国家战略，方能把握机遇，立于不败之地。