27城二手房价格跌回一年前:环京重点城市下滑明显(2)

区域分化明显

相比环京区域、中原、山东等地，长三角、珠三角的几个主要城市如杭州、宁波、深圳、广州等城市，近年来人口流入较快，去年以来这些区域整体楼市热度也比较高。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析，楼市经历了2016年、2017年的普涨后，去年以来，区域之间的分化十分明显。这种分化的背后，本质上还是产业与人口的变化。长三角、珠三角等发达地区近年来高新产业、新兴产业发展十分突出，人口流入较快，整体经济活力高。

以科创板为例，开闸一年多来，上市企业主要集中在北京、上海、深圳、苏州、杭州、广州等几个重点城市。数据显示，截至7月23日，科创板共有上市公司140家，近八成分布于江苏(29家)、北京(25家)、广东(22家)、上海(20家)、浙江(11家)这五大经济最耀眼的地区。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经记者分析，近年来随着我国经济进入到新常态，2013年以前较为赚钱的传统产业出现饱和，面临着市场发展瓶颈，而新兴产业、高新产业产品的需求比较大，因此这些产业发展更为突出的地方，集聚的人才、人口也会更多。

丁长发说，高新产业、新兴产业一般需要高端人才，他们的收入比较高，而且新兴产业集聚的主要是年轻人。如今，购房的主体正是年轻人，因此新兴产业发达的北京、长三角、珠三角等地，楼市购买力也更强。

他还表示，北方不少中心城市的产业发展滞后，但是土地供应量又很大。相比之下，东南沿海尤其是长三角、珠三角的新兴产业发展得好，但是土地供应的增加落后于需求的增加，因此这些地方的房价面临上涨压力。

东北这个小城跌去近一成

华北之外，西南贵州、四川以及中部两湖的多个城市二手房同比也出现下滑。

张波分析，中西部区域的房价变动特点非常明显，省会城市的热度普遍较高，8月环比房价都不同程度出现上涨，而省内的三四线城市则呈现涨跌互现的格局。省会城市的上涨主要受市场热度影响，而省内其他房价下跌城市则大都是受供求关系影响，一方面部分城市的市场供应量持续保持一定高位，另一方面购房需求却没有明显增加，在影响新房成交的同时对二手房市场也产生了一定压力。

区域的分化还体现在第一经济大省广东。在广东，珠三角地区的深圳、广州、惠州8月都出现明显房价上涨，而粤西的湛江二手房同比下跌了4.2%，韶关下跌了2.5%。这种分化与广东经济发展的区域差异有很大关联。

广东省统计局的分析报告显示，近年来，尽管广东东西两翼重点打造生物医药、绿色石化等产业集群，北部生态发展区加快推动传统产业转型升级，中高端产业实现较快发展，但与珠三角核心区相比仍存在较大差距。2019年，东西两翼和北部生态发展区先进制造业增加值合计占规模以上工业比重为38.1%，比珠三角核心区低21.1个百分点。

在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龙江省的牡丹江。数据显示，8月牡丹江二手房环比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。

牡丹江也是当前东北收缩型城市的一个典型案例。吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经记者分析，东北的产业发展较弱，人口外流，因此房地产也没有人口和城市化做支撑。尤其是东北的大多数中小城市，没有多少刚性需求。

黑龙江省统计局今年7月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，根据公安局人口信息系统和摸底清查相结合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5万人。与2010年第六次人口普查数据相比，近十年常住人口减少19.4万人，年均减少2.2万人。

报告介绍，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”、“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。