房贷政策持续收紧 部分城市房价或存调整压力
来源：界面新闻 更新时间：2021年07月06日 【字体：大 中 小】
回顾今年上半年，热点城市房地产市场整体仍保持一定热度。
从销售规模来看，有19家房企业绩超千亿，较去年同期增加6家；132家超百亿，较去年同期增加25家。其中，碧桂园破4千亿，恒大、万科、融创均突破3千亿。值得一提的是，1-5月，融创总销售额才刚超过2千亿，短短一个月时间就突破了3千亿大关。
中指研究院指出，房企门槛值持续提升，TOP100门槛值提升最多，为177.77亿元，同比增长58.4%。整体来看，2021年上半年，房企超级阵营增长显著，不同阵营的业绩差异大。中间阵营加速奔跑，100-300亿企业增速最快。
其中，超级阵营（3000亿以上）以上共4家，销售额增长率均值为32.1%。第一阵营（1000-3000亿）阵营共15家，销售额增长率均值为43.9%。第二阵营（500-1000亿）有23家企业，销售额增长率均值为35.2%。第三阵营（300-500亿）共18家企业，销售额增长率均值为41.6%。第四阵营（100-300亿）共40家企业，销售额增长率均值为54.2%。
上半年房企的销售额中，一二线城市贡献率占主导，三四线城市需求有所释放。根据中指数据，2021年上半年，20家代表房企58.3%的销售业绩来源于二线城市，16.2%来自于一线城市，合计占比74.5%，销售贡献率仍为主导。不过相较去年，一线、二线城市销售贡献率均有小幅下降，分别下降3.4和1.6个百分点。
数据来源：中指研究院
根据贝壳研究院数据，一线城市上半年新房成交21万套，累计增长77.4%，成交2255万平方米，累计增长79.1%，增速高于其他线级城市。
二线城市上半年新房成交套数累计同比增长45.2%，成交面积累计同比增长40.7%。三四线城市新房市场增长动力不足，上半年新房成交套数累计同比增长29.2%，成交面积累计同比增长27.9%，需求流向一二线城市趋势明显。
成交面积上，根据中指研究院估算，1-6月，50个代表城市商品住宅月均成交约3580万平方米，在去年低基数影响下，同比增长40.8%，与2019年同期相比，增幅超两成，绝对规模达近五年最高水平。
值得注意的一点是，南京销售贡献率最高，武汉贡献率增长最快。2021年上半年，南京较去年同期增长1.3个百分点。而20家代表企业在武汉销售额贡献率增长最快，增长2.4个百分点。
“主要是2020年上半年，武汉受疫情影响严重，2021年，前期积压的需求快速释放，城市加速回暖，销售额贡献率随之提升。”中指方面指出。
根据中房指数系统百城价格指数，2021年上半年，百城新建住宅价格累计上涨1.70%，较去年同期扩大0.43个百分点，但仍处低位。其中6月百城新建住宅价格为16063元/平方米，环比上涨0.36%，较上月扩大0.02个百分点，涨幅连续48个月在0.60%以内；同比上涨3.89%，涨幅较上月收窄0.19个百分点。
二手住宅价格方面，上半年累计上涨2.56%，较去年同期扩大0.84个百分点。6月百城二手住宅价格为15888元/平方米，环比上涨0.49%，涨幅较上月收窄0.01个百分点，已连续19个月环比上涨；同比上涨3.84%，涨幅较上月扩大0.2个百分点。
整体来看，今年上半年新房价格保持平稳，二手房稳中有升，涨幅较新房略大。
具体到城市，新房方面，2021年1-6月，珠三角城市群累计上涨3.16%，居主要城市群首位。在百城新建住宅价格环比涨幅前20名城市中，珠三角城市占5席，广州、东莞、佛山等城市涨幅较高。
数据来源：中指研究院
二手房方面，1~6月价格累计涨幅长三角排名第一，累计涨幅4.2%，珠三角排名第二，累计涨幅3.37%，长三角上海，马鞍山等城市涨幅居前，而珠三角方面，东莞和广州累计涨幅居百城前列，其中东莞涨幅9.61%。
而同样处于珠三角的深圳受二手房成交参考价格政策影响，二手房市场降温比较明显，住宅价格已连续三个月有所下跌。
中指研究院高级分析师马琛表示，2021年以来，受到三道红线政策，以及金融方面的影响，房企调整经营策略，加大推盘营销力度，带动购房置业需求积极释放，重点城市商品住宅成交保持一定活跃度，整体成交规模居历史同期次高位。
到2021年下半年，楼市调控政策的效果将进一步显现，预计下半年全国商品房销售面积同比高位回落，全年有望超18亿平方米，销售面积再创新高。地价、二手房价格上涨带动新房价格短期仍将延续小幅上涨态势。“全年新房价格结构性上涨6%左右，涨幅与去年基本持平。”马琛分析道。
根据上半年的楼市表现，可以预见，“调控从严”将会是下半年的主基调。另外，下半年银行贷款额度或许将再度挤压，购房者贷款也将再升一个难度。22城还剩两场“集中土拍”，下半年也必定会有更多的补丁政策出台，弥补本次土拍暴露的漏洞。
“下半年，楼市整体政策环境将依旧偏紧，热点城市住房信贷管控力度大概率继续加强，届时部分城市房价或存调整压力。”
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