成都市商品房预售款监管额度核定及差异化调整

第七条（监管额度） 开发企业在申请商品房预售许可时，在开发项目手册中同步提交本次预售建筑面积、开发企业信用等级、申请预售许可的项目工程形象进度等信息，以及自持、无偿移交等部分的建筑面积及相关证明材料，同时监管服务平台自动获取楼盘表数据计算挂牌销售均价，监管部门根据上述信息提前完成监管额度核定并推送开发企业。

（一）监管额度核定

对于2016年7月17日前取得国有建设用地使用权（申请预售许可时工程形象进度要求为正负零）的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额（按照本批次申请预售面积乘以预售挂牌均价计算）的百分之二十五初步测算监管额度；对于2016年7月17日之后取得国有建设用地使用权的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额的百分之十五初步测算监管额度。

按照上述方式确定的监管额度平均到预售建筑面积后低于我市当期建筑工程平均建安费用的，按照建设工程平均建安费用的标准计算预售款监管额度。2021年，本市成品住宅的平均建安费用标准暂定为每平方米5000元（其中，清水建安费用为每平方米3500元，装修工程为每平方米1500元），非成品住宅、商业、办公用房平均建安费用为每平方米3500元。成品住宅装修挂牌价低于1500元的，按照装修挂牌价计算装修工程的预售款监管额度。

自持商业办公、无偿移交房屋等与可预售商品房位于同一建筑主体内、不可拆分验收或拆分交付的，自持商业办公部分按建筑面积每平方米1000元进行测算后纳入预售款监管额度。无偿移交房屋属于成品住宅性质的，按建筑面积每平方米5000元进行测算后纳入预售款监管额度；无偿移交部分属于清水住宅性质或其他性质用房的，按建筑面积每平方米3500元进行测算后纳入预售款监管额度。核定后可预售部分的销售额达不到监管额度的，开发企业对差额部分应提供银行保函或以自有资金补足。

监管部门根据市场监管需要，需调整商品房项目预售款监管额度的测算比例的，应通过监管服务平台将调整理由及相关资料向市住建局报备。

（二）差异化调整

监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业申请商品房预售许可时在本市住房和城乡建设领域信用信息平台（以下简称信用信息平台）公示的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度。

1.开发企业信用等级为A++级的，预售款监管额度下浮百分之四十，但应对下浮的监管额度提供银行保函；

2.开发企业信用等级为A+级的，预售款监管额度下浮百分之二十，但应对下浮的监管额度提供银行保函；

3.开发企业信用等级为A级的，预售款监管额度下浮百分之十，但应对下浮的监管额度提供银行保函；

4.开发企业信用等级为B级的，预售款监管额度保持测算额度不变；

5.开发企业信用等级为C级的，预售款监管额度上浮百分之二十；

6.开发企业信用等级为D级的，预售款监管额度上浮百分之四十。

A++级、A+级、A级开发企业未对下浮的监管额度提供银行保函的，预售款监管额度保持测算额度不变。

开发企业根据《成都市房地产开发企业信用信息管理办法（试行）》（成住建发〔2020〕148号）的规定申请信用关联的，可选择信用关联企业的信用等级调整预售款监管额度。

开发企业提供的银行保函，应为见索即付性保函。保函由外地银行出具的，须在我市同行转开后办理保函业务。转开成功后，转开银行为保函承兑银行。银行保函的担保期限为自提供保函之日起至预售款监管解除之日止。监管部门在收到开发企业提供的银行保函原件后，应向保函的开户银行验证真伪，并将审查意见上传至监管服务平台。
 
第八条（监管协议） 开发企业在确认监管部门核定的监管额度后，须通过监管服务平台发起签订《商品房预售款三方监管协议》（以下简称三方监管协议），同时提交工程建设计划及资金使用计划等资料；监管部门、承办银行应在3个工作日内分别完成审核、设立监管登记台账等工作，符合条件的，及时在线签订三方监管协议，并完成纸质文本的盖章、存档手续。

三方监管协议主要包括商品房基本情况、监管账户及监管登记台账、监管额度、预售款收存及支取流程、权利义务、违约责任、争议解决方式等内容。

三方监管协议中工程建设项目、监管额度等主要内容发生变更的，应当及时通过监管服务平台进行变更。变更流程由开发企业发起，监管部门、承办银行进行审核。变更流程完成前，按原协议执行。

三方监管协议指导文本由市住建局制定。

第九条（信息公示） 开发企业预售商品房期间，应当在商品房销售现场公示三方监管协议文本。

第十条（监管银行变更） 三方监管协议签订后，原则上不予办理监管银行及其承办银行、监管账户的变更。确需变更的，监管部门对原监管银行指定的承办银行是否按协议约定履约进行核实，无违反《办法》规定情形的，并向市住建局报备后，方可变更。

监管账户变更期间，不予办理预售款收存、拨付及银行冲正等业务。

开发企业完成监管银行及监管账户变更后，应通过监管服务平台与监管部门、承办银行重新签订三方监管协议，原协议自动作废。开发企业应在销售现场公示新的三方监管协议，并告知购房人。

第十一条（解除监管） 商品房项目并联竣工验收合格、房屋交付率达90%以上且剩余未交付房源无重大矛盾纠纷隐患的，开发企业可持预售商品房交付情况报告等资料向监管部门申请解除预售款监管，监管部门确认通过后，监管服务平台解除相应的预售款监管，开发企业自行办理监管分户账注销手续。整个项目解除预售款监管的，开发企业可注销监管账户。