房企4月债务悬顶 二季度融资环境有望改善

4月上半月，房企发债规模仍处收缩态势。

境外债方面，4月至今仅有旭辉集团发行19.57亿港元的可转债，票面利率6.95%，用于补充流动资金和债务再融资。

境内债方面，据记者不完全统计，4月以来有3家房企成功发债。其中，4月14日保利置业完成发行15亿元5年期的公司债券，票面利率为3.35%；4月8日，厦门建发完成发行10亿元中期票据，发行利率1.87%；4月7日，中国海外发展发行10亿元5年期和20亿元3年期的公司债，票面利率分别为3.50%和3.05%。

“目前来看发债的主体主要为国央企，民营房企仅部分较为稳健的企业能够发债，信用缺失的企业难以获得融资。”亿翰智库分析师指出。

据东兴证券统计，截至4月10日，今年房企境内债融资同比下降50.5%；中资离岸地产债融资规模同比下降72.4%；信托融资同比减少77.4%。

“2022年以来，行业风险尚未出清，房企债务风险仍然存在，信心修复仍需时间。房企自身经营模式发生转变，大规模举债发展的模式逐渐退出，以稳健为财务导向的房企将主动降低自身负债规模。”贝壳研究院分析师表示。

值得关注的是，4月份为本年度房企偿债高峰期。贝壳研究院数据显示，房企4月份到期债务规模超过千亿元。中指院指出，4月房企待偿还海外债规模约419亿元。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，部分民营房企信用等级较低，很难发境内信用债融资，只有选择门槛低、成本高的海外债。而近期一些房企海外债发生违约，导致民营房企海外融资受阻。

4月6日，祥生控股公告称，因2亿美元10.5厘中期票据未及时偿还，触发了债务交叉违约。据华创证券统计，一季度房地产行业共新增39支违约债券。

与此同时，近期部分房企已通过多种方式偿债。亿翰智库研究报告称，4月德信中国多次回购2022年票据；宝龙地产、弘阳地产、华远地产及华发股份均偿还了到期债务。

还有部分出险企业在持续探索新的合作方式。4月5日，佳兆业与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发及商业综合体经营等领域展开全面合作，这是AMC和头部央企介入困难房企出险处置落地的首个案例。

但出险企业多数仍未觅得大力度的、有效的纾困途径，未来12个月房地产行业融资需求依然较高。

“当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，有些房企在通过引入战投、出售项目资产、债务展期等方式自救。由于房地产市场预期没有发生明显改善，总体来看房地产风险出清速度较慢。”刘水称。

4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》。通知提到，坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

浙商证券分析师杨凡表示，对于优质民企，二季度政策在融资、并购重组等方面会给予相应支持。

“支持民营房企发债融资，有利于缓解其融资难的状况。支持房企向新发展模式转型，转型的领域将得到金融支持，将有利于稳定房地产预期。”刘水如是说。

来源：财联社