超九成龙头房企毛利率下滑 预计明年筑底回升
来源：新京报 更新时间：2022年04月14日 【字体：大 中 小】
单从毛利率这一盈利指标来看，2021年成为房地产行业最煎熬的一年。在这一年，不仅多家房企的毛利率跌破20%，而且万科、中海、碧桂园等龙头房企的毛利率也出现大幅度的下滑。
据新京报记者统计，截至2022年4月12日，在销售额排名前50的房企中，已有31家房企发布去年财报，其中29家房企的毛利率出现下滑，占比超九成。
值得关注的是，龙头房企毛利率下滑是否仍然会持续？何时能够筑底回升？
龙头房企毛利率普降
从业绩指标来看，2021年和以往有涨有跌的情况不同，上市龙头房企的毛利率普遍出现下滑。
据新京报记者统计，销售额排名前50的房企中，已有31家房企发布去年财报，其中29家企业的毛利率出现下滑，占比超九成。
在已披露年报的TOP10房企中，中海地产、万科的毛利率下降幅度均超过6个百分点，碧桂园、绿城毛利率跌破20%。以中海地产为例，中海地产因盈利能力突出一直有“利润王”之称，但是，中海地产在2021年未能独善其身，其毛利率从30%下降至23.5%。
同时，富力地产的毛利率已经跌至6.4%的个位数。对此，富力地产在财报中解释，毛利率大降以及净利亏损近90亿元的原因，是降价销售和计提减值。
曾经在土地市场表现较为激进的房企，毛利率下滑也较为明显。比如，2021年，中国金茂、中梁控股、正荣地产、祥生控股的毛利率分别下降至18.6%、17%、14.6%和10.5%。
高价地项目进入结算期导致毛利率普降
对于毛利率普降的原因，万科董事局主席郁亮在业绩会上检讨，一方面由于前期拿地的冒进；另外一方面由于管理离散度过大。郁亮表示：“近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但其并未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”
“房地产的毛利在过去几年有一些下降，主要原因是2017年至2018年上半年土地市场比较热，而如今这批项目现在陆续进入结算通道。”龙湖集团CEO陈序平如是说。
克而瑞地产研究院认为，近两年，不少房企在2017年、2018年获取的高地价项目进入结算期，在市场整体下行、部分城市限价趋紧的背景下，这部分高地价项目的结算利润率水平处在行业较低水平。
事实上，从2016年至2018年上半年这一周期是房企激进拿地的阶段。多数房企在2016年和2017年资金相对充裕，对市场估计较为乐观，加上政策环境相对宽松，所以在全国范围内出现了不少刷新纪录的高价地。
自从2018年下半年开始，随着政策的持续收紧，加上“稳地价、稳房价、稳预期”目标出台，各地纷纷出现了新房的限价政策，这些高价地在限价政策下面临盈利难甚至亏损的境地。
曾经拿高价地的融信中国，在2016年、2017年、2018年、2019年的土地成本分别为每平方米12963元、4814元、5183元、6648元和11259元。尤其是2016年，融信中国拿地成本激增直接影响了此后的毛利率表现。融信中国的毛利率从2019年的24%一路降低至2020年的10%。
此外，从拿地布局来看，2016年至2018年，不少房企选择扩张到三四线城市，但是此后又适逢三四线城市市场的下行，也使得利润空间收窄。
除了受到激进拿地、拿地布局的影响外，受制于供给关系和市场环境的改变，房地产行业整体毛利率的下滑是不争的事实。据国金证券的数据显示，2018年至2020年，房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%。
业内：行业毛利率水平在触底后将略有回升
随着房地产利好政策频出，房企毛利率的普降还会继续持续吗？
克而瑞地产研究院认为，虽然房地产行业很难再复制前期高增长阶段的高额回报，但无需过于灰心，随着高价地逐步去化完毕、土地市场价格预期趋稳，从长期来看，行业毛利率水平在触底之后或将略有回升，稳定在20%-25%之间的水平。
对于龙湖的毛利率目标，陈序平表示：“2021年龙湖集团整体毛利率是25%，地产开发板块为23%，这在行业内比较靠前。未来一年至两年内，2017年和2018年土地市场热时所拿项目会陆续进入结算通道，预计房地产开发毛利率会维持20%水平，集团整体毛利率希望保持25%。”
万科总裁祝九胜预计，未来两年开发业务的毛利率可能维持在20%水平，反映企业毛利率已基本调整到位。
多数房企将毛利率筑底回升的时间期待为2023年。旭辉CFO杨欣表示：“在2022年、2023年，我们希望能够有一个比较稳定的利润表现，希望2023年开始恢复增长。”
为了使得毛利率尽快得到修复，多数房企对拿地准则进行调整，比如更加注重投资回报率、与利润率挂钩等指标。比如，万科对拿地进行集中管理，提高对投资项目盈利水平、操盘团队能力、投后管理等方面的要求。
同时，随着全国土地市场回归理性，拿地的利润空间也逐步恢复。以中海地产为例，去年全年，中海地产获取的土地中有23宗地块为底价或低溢价获取，占全年成交地块宗数40%；下半年成交地块中有近50%是底价或低溢价成交。对此，中海地产行政总裁张智超在业绩会上表示：“去年下半年不仅出现了机会，另外在回报率上也是这几年比较出色的，对未来的利润都形成了很好的支撑。”
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