哈继铭:2015年后房价面临结构性的下降压力

高盛集团中国投资管理部副主席兼首席投资策略师哈继铭17日在复旦大学“2012中国宏观经济展望与预测”高峰论坛上表示，短期来看房地产市场比较悲观，“但是在基本面需求推动下，政府也不可能永远用一些不太市场化的政策来调控房地产，相信未来的房地产价格需求还会进一步得以释放。”

哈继铭认为，中国的房地产行业很大程度上是受到了中国奇特人口结构的推动。“上世纪50-60年代，中国开始出现婴儿潮，等这波人繁衍下一代的时候政府开始计划生育了，所以造成过去的10-20年，社会中有能力、需要买房子的人特别多，因为他们年龄处在40-60岁，有经济能力也有购房需求，他们是中国社会当中占比最高、最大的一个群体。”

哈继铭将这些人称为“主要储蓄者”，主要储蓄者的比例在过去20-30年一直在上升，推动了中国的房地产。

哈继铭称，此前的婴儿潮以及婴儿潮的下一代在一起购买房子，政策很难阻挡这种需求，用限购令只能推迟，但没有办法遏制这种需求未来的释放。

“所以我想现在有很多人都在跃跃欲试，房地产是不是可以抄底了？我觉得目前来看还太早。外部环境对中国冲击越大，中国自己放松政策的可能性就越高。这种冲击最强的时刻尚未到来，也许到了明年上半年我们会看到这个时刻的到来。”哈继铭说。 哈继铭指出，自己一直坚信2006年时所作的关于中国人口结构对房地产影响的结论，就是2015年之后中国房价将面临结构性的下降压力。“第二次跌下来之后不会再涨了。”

哈继铭称，在高生育期间，国家的人口是呈左三角形，婴儿多，中年人和老年人少，储蓄率低，劳动力不足，所以经济增长慢。但这种情况在20年后就发生了本质性的变化，左三角形变成了椭圆形，青壮年多，老人和婴儿少，这种人口结构下人口红利非常强劲，储蓄率高，资金价格低廉。但这个椭圆形的人口结构会演变成右三角形，老年人多，中年人少，婴儿更少。

“那样的人口结构，老年人为什么还要买房子？非但不买房，他们还会卖房，中年时买房的目的就是老年套现，但是那个时候卖出去接盘的是中年人，人数比他们少一半，怎么接？”哈继铭说。