房产税或将接棒限购令 2012楼市一开春就入冬

2月18日，国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，49个城市新房价格呈环比下降趋势。不过，作为抑制房价继续上涨的功臣，多个城市的限购令也在年底迎来了其截止日期。

今年11月份，作为行业温度计的全国房地产开发景气指数为99.87，首次跌破100，正式宣告进入冬天。万科等地产巨头亦明确表示转入“过冬模式”。

“明年上半年楼市依然寒冷。”高通智库总经理张宏认为，2012年第一季度将是楼市最为严寒的时候，3月份可能会出现政策回暖信号，无论如何，明年6月份之前市场不会出现回暖。

上海某房地产研究院综合部部长杨红旭也表示，上一次的楼市冬天有10个月，这一次要超过上一次。

房价进入深度下调

“整体上看，限购政策对各个城市的成交量和成交价格均有明显的影响，在限购政策执行一段时间后，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。”杨红旭这样评价限购令的作用。

另一方面，限购令也收窄了房价涨幅。数据显示，在2月底限购令出台后，厦门市的房价涨幅由2月份的1.4%迅速滑落至0.3%，在5月份之后，房价环比涨幅就开始持续在0点徘徊。

“因此，此次统计局的数字毫不意外。”杨红旭表示。国家统计局公布的数据显示，11月份70个大中城市新建商品住宅方面，环比价格下降的城市有49个，持平的城市有16个，仅有5个城市新建商品住宅价格环比上涨，且涨幅均未超过0.2%。

张宏接受《国际金融报》采访时也表示：“房价已经进入深度下调通道。”他认为，市场实际降价幅度已大于统计局统计数据。据了解，11月份万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%。部分三、四线城市规模较小的开发商也加大打折和推盘力度，11月部分楼盘价格降幅接近20%。

房产税接棒限购令？

不过，导致房价进入下跌通道的重要因素之一的限购令却即将在年底迎来其截止日期。

2011年全国共46个城市实施限购政策，其中厦门、青岛、济南、长春、贵阳、石家庄、金华提出限购的截止日期为2011年12月31日，另外合肥、南宁、徐州的日期为2012年上半年的某个时点。
业内认为，限购令不会在年底淡出视线。“明确提出截止日期的10个城市的限购政策效果并未全都超越其他城市，其中部分城市的限购效果还不如其他城市，因此，没有理由在现阶段取消限购政策。”杨红旭这样分析。

“另一方面，中央经济工作会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。如果按此口径，今年年底到期的7个限购城市，原则上都会选择延期。”杨红旭称。

不过，业内人士认为，今年年底至明年上半年，个别城市放松或取消限购令的可能性仍然存在。尤其是中央经济工作会议中提出，明年要推进房产税改革试点。

冬天或持续更长

杨红旭认为，今年10月全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌，而只有房价偏高的一二线城市出现10%-20%的整体性回落才能被定义为效果显著。

据了解，房地产企业的存货量仍在持续增加，尤其是可售未售房源库存很大。截至11月底，全国四个一线城市和四个典型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。

资金回笼不畅，企业的信贷也持续紧绷。“货币政策有所松动，但政府却强调信贷仍不向房地产松口。”杨红旭分析称，未来几个月内，除了首套房贷款外，房地产信贷环境不会显著改善。他认为，房企降价促销的压力越来越大，部分项目冒着售楼处被砸的危险进行三成左右的较大调价。

“中国楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月，当时国房景气指数在冬天呆了10个月。由于这次不会有之前那样的救市力度，所以这一次房地产的冬天持续时间将超过上一次。”杨红旭预计。