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各地房价控涨达标已无悬念 达标效果存水分

作者:未知 来源:中国经营报 更新时间:2011年12月18日 【字体:

时至年底,2011年年初各地公布的“房价控涨目标”已经达标在望。加上此前,央行时隔3年首次下调存款准备金率,综合信息令包括地方政府在内的房地产利益相关各方,均看到了调控放松的信号。

但在刚刚结束的中央经济工作会议上,中央给出的2012年楼市政策口径,仍是“坚持调控,不能放松”。

据《中国经营报》记者了解,在中央经济工作会议上,住建部向中央汇报了包括“保障性安居工程建设”、“房地产限购政策”、“房地产市场运行情况”在内的全年房地产市场调控的情况。

在中国经济的最高决策层看来,“房价控涨目标”只是房地产调控的一部分,“房价控涨目标”的达标,并不意味着限购令能松绑。

控涨达标“无悬念”

主要一线城市的房价都已经转头下行,二三线城市的房价虽然还在上涨,但是涨幅已经连续环比收窄。

尽管距离2011年全年结束还有1个月的时间,但是,全国各主要城市达到房价控涨的目标,已经没有什么悬念。12月13日,住房和城乡建设部(下称住建部) 一位内部人士告诉记者,目前住建部已经着手通过“国家统计局70大中城市房地产运行状况指标”和“全国房地产市场运行状况信息直报系统”,对已出台房价控制目标的城市的达标情况进行核对。

2011年1月27日,国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“新国八条”)。“新国八条”明确要求地方政府依据地方经济增长目标、人均收入增长目标和当地居民购房支付能力,制定包括价格目标在内当年度的房地产调控目标,并向社会公布。

按照这一要求,至2011年6月前,全国除拉萨以外的主要直辖市、省会、计划单列市和副省级城市,均制定并公布各自的房地产市场调控目标。除北京明确提出“稳中有降”外,其余城市均出台了10%以内的涨幅控制目标。

“现在只是截至11月的数据,但从趋势上看,两个系统的数据都显示,主要一线城市的房价都已经转头下行,二三线城市的房价虽然还在上涨,但是涨幅已经连续环比收窄,按照这样的趋势到年底,绝大多数城市达到自己控制的目标没有太大的问题。”前述住建部内部人士向记者表示。

达标效果“存水分”

目前显现出的控涨目标的“达标”,反映的并不是完全真实的市场情况。

“还有一个月的时间,我不相信会有地方政府不能完成自己公布的房价控涨指标。”12月14日上午,接近住建部的一位权威人士对记者表示,由于2011年的房地产调控已经成为一项“政治任务”,地方政府在限购政策之外,使用了大量的行政手段,控制房价数据。

记者从北京市房地产协会获得的11月全月北京房地产市场运行情况数据显示,11月全月,北京新建商品住房成交均价每平方米21004元,同比下降5%,为7个月以来首次实现同比下降。上海、广州、深圳等一线城市的房价走势亦为接近。

然而,这一数据却是在除限购以外的其他行政控制手段之下达到的。包括万科[简介最新动态]、首创置业[简介最新动态][1.62-6.36%]等房地产开发企业在内的销售负责人均向记者证实,在申请楼盘预售许可时,负责审批的北京市住房和城乡建设委员会对楼盘的定价进行干预,一般情况下,新开楼盘高于区域在售项目均价 10%的不予预售,同时还要求项目后期预售的价格一般不得超过前期预售价格,以达到对房价涨幅进行控制的目的。

据了解,上海、广州、重庆、深圳等城市也采取了类似的办法,广东中山、河北廊坊等地则采用直接限价的方式,要求高过限价的房地产项目暂停销售。

“我们在地方调研的过程中,也发现了这种情况,所以,客观而言,我认为,目前显现出的这种控涨目标的‘达标’,反映的并不是完全真实的市场情况,地方政府的行政手段,很大程度上扰乱了正常市场信息的传达。”前述接近住建部的权威人士称。

他同时向记者强调,房价控制涨幅的目标的“达到”,并不能证明地方政府“完成” 了调控的任务,房价控制目标的实现,只是一个综合考核体系中的一个指标,还要结合保障性住房的建设与分配,以及其他制度性建设的质量进行综合评价。

“限购”“达标”无关联

文件里没有表达过,在什么样的情况下,限购可以退出,中央目前给出的基本口径还是坚持房地产调控不动摇,促进房价的合理回归。

北京中原地产的统计监测表明,在全国已出台限购政策的48个城市中,通知原文中有截止时间的城市为:福州、海口、苏州、厦门、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥,其中除南宁截止时间为2012年2月29日外,其他截止时间都为12月31日。目前,48个城市中除北京、广州、海口、深圳、厦门等少数几个城市表示将延续限购外,大多数城市都尚未明确表态。

“很多地方政府是将房地产价格控制目标与限购的松紧联系在一起的。”中国房地产学会会长陈国强对记者表示,“地方政府认为,房价控涨达标是限购松绑的前提,如果不能达标,松绑限购也就不可能。”

然而,这恐怕是地方政府一厢情愿的期望与设想。对此,前述住建部内部人士向记者解释,国务院2010年、2011年出台的两份文件中,提出了限购政策与公布房地产调控目标的要求,但并没有建立这两者之间的联系。

“文件里从来没有表达过,控制目标达标限购松绑就具备条件的意思,文件里也没有表达过,在什么样的情况下,限购可以退出,中央目前给出的基本口径还是坚持房地产调控不动摇,促进房价的合理回归。”前述住建部内部人士表示。

陈国强则向记者表示,他认为限购这一核心的楼市控制性政策,在未来相当长的一段时间内,还会保持着相当的力度,不会退出,但是也不会再次扩容。“现在看,全国除拉萨以外的直辖市、省会、副省级城市以及经济热点区域,都执行了限购政策,而从现在市场成交的冷清来看,已经不再需要扩大限购的阵容。11月,只是房价回调的开始。”陈国强说。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则告诉记者,在有明确的替代性政策制定之前,从中央政府的层面,不会赋予现有的限购政策以“松绑”的空间。

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