楼市已入调控周期低谷 寒冬成都购房正当时

开栏语：

地产江湖一直不缺谈资，有那些不小心走漏的风声，也有是是而非的传闻，有为公关效果制造的话题，也有真能预判未来的声音……关于政策方向、市场发展，开发商们应该从何种渠道了解真相？关于置业，普通购房者如何知道什么节点才是真正的购房时机？纷杂混乱的市场喊话，究竟何种声音才是值得倾听记录？

银行放贷备案率增加

总体成交持续低位

2011年10月以来，成都市区商品住宅备案成交面积有所回升，周均备案成交面积约13万平米，高于政策调控以来周均约10万平米的成交水平，但这并不意味着楼市出现了回暖的迹象。备案成交量的回升主要是由于近期银行放贷有所增加，大量前期已售房源从认购状态陆续转为备案状态，导致备案成交量大幅上升。

正合市场监控数据显示，10月以来周均认购成交面积约13万平米，较政策调控以来周均14万平米左右的成交水平进一步出现下降；从市区住宅类项目开盘当天套数销售率指标监测，11月各周市区住宅类项目开盘套数销售率均不到三成，明显低于2011年前三季度周均约四成的水平。综上，市场即时数据均呈现出市场持续低位徘徊，成交量进一步萎缩的情况。

截至2011年1月底，市区住宅存量约为490万平米，而截至11月中旬，市区住宅存量已达770万平米，较年初增长280万平米，呈现明显的存量积压态势。与此同时，随着去年二季度持续快速攀升的新开工量陆续上市，成交量持续低位，未来存量压力持续攀升。

在此期间品牌开发商出货速度加快。根据正合市场监控数据显示，9-11月大成都开盘推售批次中，品牌开发商批次数量占所有开发商的四成。同时，根据监测蓝光、绿地、万科、中海、华润、保利等在内的13个品牌开发商市区项目住宅存量与市区整体住宅总存量的比例，发现出现明显的占比上升，从1月底的两成上升至目前的三成。

寒冬购房正当时

2011年楼市一路飘绿，接下来的走势成为众议焦点。房价在山腰，还是谷底，是等待为好，还是抄底当前？在质疑声中，一部分购房者已经暗中买进。无论是房价走势、政策走向还是宏观经济环境都在透露着一个重要信息——寒冬购房正当时！

首先，中国城市化发展方向未变。目前中国的整体城市化率仅为47.5%，而到“十二五”末，这一比例也仅能达到51%。当城市化率达到70%时，才算一个国家真正实现了城市化。中国仍将在城市化发展之路上快速前行，未来仍将有大量的新的城市居民出现、大量的住房需求涌现，房地产行业的快速发展也将持续。

第二，房地产行业是现阶段国民经济的重要产业之一，多位重量级经济学家及政府高官在不同的场合已反复重申此观点。原因在于房地产行业对国民经济辐射能力强，受影响的上下游产业众多。房地产市场的好坏将直接影响到众多行业的发展，进而影响到整个国民经济。现阶段，在没有出现新的经济增长点的前提下，未来一段时间内，房地产仍将是国民经济的重要产业之一。

第三，房地产行业调控的根本目的不是“打垮”楼市，而是促进行业的健康稳定发展。

第四，调控将是楼市常态，但非市场化的调控手段会逐步退出。

基于以上的判断，楼市基本面仍将长期向好，但目前确已进入调控周期的低谷，网友套用股市术语传言楼市的“政策底”已出现，或者这正是购买黄金点。当然，房产作为商品的最重要属性仍是其居住功能，购房者需根据自身需求慎重购买。我们坚信对于房地产市场，投资投机者的离场，住房居住功能的理性回归，必将推进行业进一步健康持续发展。

（数据提供：成都正合顾问有限公司）