买卖二手房时别踏雷区 法官教你如何排雷
作者:未知 来源:搜房网 更新时间:2012年01月07日 【字体:大 中 小】
买卖二手房别踏“雷区”
案情回放:2000年6月,小芳与小玲夫妇签订了《房屋买卖协议书》,花9万元购买了位于南宁市五一中路的一套房产。
因为当时小玲夫妇尚未取得该套房屋房产证,所以双方约定,待小玲夫妇办好房产证后再办理转户给小芳。小芳付清了购房款,并搬入居住至今,但小玲夫妇办好房产证后却反悔了。
法院判决:小芳与小玲夫妇签订《房屋买卖协议书》时,小玲夫妇尚未取得该套房屋的房产证,该房屋的所有权仍然属于南宁市教育局。也没有证据证明南宁市教育局授权小玲夫妇出卖该房给小芳,因此小玲夫妇无权处分该房屋。小芳与小玲夫妇签订的《房屋买卖协议书》是无效的。驳回小芳的诉讼请求。
法官“排雷”:购买二手房,一定要看清楚房屋的产权属性。有些房屋因为土地属于集体,房主只有使用权,并没有处分权。这类房屋,如果没有真正的权属机关授权房主处分房屋,是不能买卖的。该案中小芳明知道小玲夫妇没有取得该套房屋的所有权,却依然购买。虽然双方曾约定小玲夫妇取得房产证后过户,可由于之前签订的买卖协议无效,后面约定也就不存在约束力。
单方处置夫妻共同财产
案情回放:张某与李某是夫妻,双方以妻子李某的名义购买其所在单位的一套房改房,并办理了房产证。2009年12月,李某未经丈夫同意,便擅自与陈某签订合同。张某知道后,反对李某卖房。
法院判决:法院审理后认为,张某、李某是夫妻,且所购房是夫妻双方关系存续期间购买的单位房改房,故诉争房为夫妻共同财产。虽然李某与陈某签订《存量房买卖合同》是双方真实意思表示,但未经张某事前同意或事后追认,李某与陈某签订的《存量房买卖合同》无效。
法官“排雷”:据我国《婚姻法》规定,夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。该案中,张某、李某两人是以李某名义购买其所在单位的房改房,诉争房屋为夫妻共同财产。李某与陈某签订《存量房买卖合同》未经张某事前同意或事后追认,因此协议无效。
为避免卖房人受房价利益驱动,为自己恶意违约找借口,法官建议购房人,所购的房屋如果属于出卖人的夫妻共同财产,一定要在签订房屋买卖合同前确认夫妻双方均同意卖房,即使作为出卖人在合同上签字的是夫或妻一方,也应当要求提供其配偶授权卖房的授权委托书。
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