抢滩二级城市 品牌开发商动辄“吃”进万亩地

今年6月，“华南五虎”之一的碧桂园入川并未选择竞争激烈的成都战场，而是取道广元、南充等川内二线城市，碧桂园对二三线城市的青睐可见一斑。

其实，在过去几年一线房企纷纷加大了对二三线城市的开发力度，万科、保利、万达、佳兆业、华润、金科等品牌房企的身影不断出现在省内二级城市的开发项目上。不过，也有开发商表达了对战线下探的担忧，其中花样年就表示将把开发重心定在一线城市。

二三线城市的市场正在发生分化，对于开发商来说，他们要的就是如何做出正确的选择，既能占领这个广阔的市场又能尽量避免风险的来临。

房企纷纷抢滩二三线城市

碧桂园不仅公布将在广元、南充、西昌进行项目开发，碧桂园广元项目占地约1200亩，该地块于4月9日正式摘牌，6月6日碧桂园南充项目也正式摘牌。

碧桂园之所以青睐二三线城市，这和碧桂园的操盘模式有关，碧桂园所拿地块，通常位于城市新区，坚持配套先行带动项目所在区域的居住价值升级，土地成本只占到整个项目成本的6%—7%。同为“华南五虎”之一的恒大地产集团也一贯以这样的方式拿地。

除了碧桂园，更早来到四川开发的一线房企更是更早看到了川内二三线城市的发展潜力。去年金科内江项目作为金科布局省内二级城市的首发项目亮相，绿地去年4月与南充就投资开发站前广场大型城市综合体项目签署合作协议，总投资规模约80个亿。另一地产巨头保利也在德阳，一举拿下总建筑面积约66.2万平方米的六宗地块，成交总价5.97亿元。同时，保利在省内二级城市遂宁投资高达55亿的3000亩国际休闲度假区首期项目“遂宁江宇城”也已经亮相，成为遂宁一号作品。

此前，万科已经布局南充，王石曾亲自带队前往南充多次考察；佳兆业布局四川二级市场更早，其在南充的项目已经成为这座城市的标杆项目，价格也高出其他楼盘；恒大在二级市场布局也已进行多时；万达则在绵阳进行布局，并准备未来在更多二级城市开发项目；置信、蓝光等本土开发商更是进入南充、巴中、绵阳等省内二级城市。

转型下的新一轮战略布局

目前许多一线房企仍在二三线城市物色土地，加大在四川二级市场的布局力度，争取更加广泛和深入的合作。

在四川金科董事长兼总经理冯涛看来，四川二级城市有着广阔的市场空间，大部分二级城市的开发水平尚待提高。

在华西城市与房产研究院首席研究员温利阳看来，房企布局二三线城市一方面是受到当前限购政策的影响，但主要还是着眼于未来。中国楼市经过过去十年的飞速发展，一线城市的房价已经处于高位运行，上行空间有限，二三线城市则潜力巨大。开发商看重的则是未来的发展潜力。二三线城市发展到今天，对住宅等产品存在升级换代的需求，这些品牌房企有着成熟的品牌，成熟的产品线，成熟的操作模式，他们的产品在二三线城市将受到欢迎。

由于去年楼市调控以来，许多开发商采取不拿地策略，此前缺乏土地战略储备的开发商已经显示出后劲不足的缺点，而新一轮的楼市竞争随着市场的触底反弹已经展开。

二三线城市分化 看准了才赚钱

随着一线城市房地产市场竞争的越来越激烈，一线城市的楼市将逐渐趋于饱和，二三线城市或许将成为未来楼市争夺的主战场，不过机遇和风险常常相伴相随。

在《2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》中，对国内的三线城市房地产发展首次从GDP、人口、房地产市场规模等方面进行了详细的分析。该份报告认为，三线城市房地产市场规模相对较小，具有地缘性和资源优势的城市表现突出，多数城市潜在供应过剩的风险需要警惕，内生动力和外在推力决定了未来的发展潜力。

在一位开发商负责人看来，三线城市的问题就是容量太小，如果有一家大型房企入驻就有可能挖完所有潜在购买力，一山难容二虎。在他看来，以碧桂园的广元为例，今年开盘推向市场的货量就将有1200套左右，而广元市一年的住宅销售套数也就这个量，目前万达广元项目也正在如火如荼的开发中，广元真的有这么大的市场仍有待观察。据悉，碧桂园广元项目总占地面积约1200亩，一期开发面积达到231亩，开工货量约40万平米，3000余套。

在业内人士看来，二三线城市也已经出现分化，一些发展前景看好，有度假资源或其他特色的城市或将受到青睐，而一些二三线城市可能会出现供过于求的状况，只有看准了下手才能赚到钱。