新房被水淹开发商该不该赔 有无书面证据成维权重点

7月的特大暴雨，让家住金堂某河景项目一楼的杨先生非常郁闷，因为他刚收到的新房几乎完全浸泡在水中，给他造成了巨大的经济损失。但这还不是杨先生郁闷的最主要原因，他更生气的是当初购房时，开发商承诺如果他的房子遭到水淹，开发商则全额负责赔偿。但当杨先生找到开发商追要赔偿时，开发商却以各种理由推脱，拒不认账。

房子被淹开发商反悔承诺？

2011年，金堂的杨先生看中了金堂河边的一套河景房，该套房子位于一楼，有一个超大花园，对此杨先生十分心动。但由于金堂地势较低洼，每到夏天就容易遭水淹，如果遭受水淹，杨先生想购买的河边一楼则必定遭受重大损失，因此他十分犹豫。

对于杨先生的犹豫和顾虑，开发商心知肚明，于是在杨先生提出疑虑的时候，开发商当即口头承诺：该小区在设计时就特别针对金堂的地理环境作了防水和排水设计，再大的雨都不会被淹。即便杨先生的房子因为特别大的暴雨而遭受损失，那开发商将负全责。有了开发商的承诺，杨先生像吃了一颗定心丸，当天订了房。

今年7月中旬的几场暴雨下得成都及周边的城市措手不及，金堂受灾较严重，杨先生所在的小区几乎全部被淹，小区部分低洼地段与河面连为一体，所谓的防水、排水系统完全不起任何作用。当河水退去后，杨先生找到开发商要求兑现当初的承诺，开发商却不认账：既不承认说过小区不会被淹的话，也不承认新房遭受损失，开发商全部负责的话。对此，杨先生十分气愤，于是致电华西都市报房产维权热线，寻求帮助。

有无书面证据成维权重点

对于杨先生反映的情况，四川致高守民律师事务所林方平律师认为，购房者在购买商品房时，对开发商的口头承诺需谨慎处理。一般情况下，为了打消购房者的顾虑而下单购房，开发商都会在口头上作出一些承诺，以满足购房者的要求。但一旦发生购房者需要开发商兑现口头承诺的时候，或者购房者需要进行维权的时候，开发商往往不会承认曾有过这样的承诺，这就给购房者的维权造成很大的障碍，很多时候甚至连进入维权的第一步都变得异常艰难。

由于当时杨先生对开发商的承诺进行了录音，因此他并没有同开发商签订书面的承诺，但其维权之路还相当困难。据四川致高守民律师事务所赵轲律师介绍，杨先生想进行维权，首先需要区分水淹到底是属于不可抗力原因，还是因为开发商未按照承诺的设计和标准修建房屋造成小区被淹。如果属于不可抗力造成的水淹，那么即便杨先生与开发商有“房屋不会被水淹”的书面承诺约定，开发商也能够以不可抗力为由进而免责。如果房屋被水淹不属于不可抗力，那么杨先生进行维权，要求开发商承担相应的赔偿责任。

赵轲还介绍，在现实的司法实践中，购房者和开发商之间一般会对“暴雨”是否属于不可抗力存在争议和分歧，一方面夏天出现暴雨应该是属于可以预见的情形，并且金堂的地理位置属于易受水淹的地势，开发商开发住宅小区也应该对此有相应的特别设计。但是，如果暴雨特别巨大，完全超出历史上同时期的降水量和持续时间，在合理的情况下开发商不可预见也不能避免，在这种情况下开发商免责也非常正常。